Bynets.ru

Журнал финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое ипотечный кредит

Что такое ипотечный кредит

Ипотека — это кредит, выдаваемый под залог недвижимого имущества. В России его чаще всего используют для приобретения квартиры или дома, поскольку большинство семей не может позволить купить себе жилье единовременным платежом. Государство старается популяризовать данную услугу и сделать ее более доступной для населения, потому регулярно вводит различные льготы и госпрограммы для помощи гражданам.

Что такое ипотека на жилье

Под данным термином подразумевают долгосрочный кредит, выданный под залог недвижимого имущества.

Его особенности в сравнении с другими формами кредитования:

  • целевой характер займа, когда залогом служит купленное на кредитные средства имущество (если облагается ранее бывшая у заемщика недвижимость, возможна и нецелевая ипотека на учебу, лечение и т. д.);
  • сниженная процентная ставка;
  • длительный срок и большая сумма долга;
  • регулировка всех ипотечных сделок отдельным сводом федеральных законов.

Если говорить простыми словами, то ипотека — это форма кредита, при которой клиент отдает банку залог в форме недвижимости. При этом заемщик может продолжать пользоваться ей — например, проживать вместе со своей семьей.

В то же время кредитная организация получает право списать и конфисковать залоговое имущество при несоблюдении должником кредитных обязательств, а затем продать его на рынке или распорядиться по своему усмотрению.

В России под ипотекой чаще всего подразумевают жилищный кредит. При этом залогом по нему в большинстве случаев выступает недавно приобретенная квартира или дом.

В западных странах практикуется ипотечное кредитование под залог уже имеющегося имущества, когда на полученные средства приобретаются автомобили, бизнес-объекты, предметы роскоши или дополнительное жилье. Но в РФ такая практика не развита.

В юридической сфере под термином «ипотека» подразумевают только залог (квартиру, дом и т. д.) для обеспечения займа, в то время как саму сделку именуют ипотечным кредитом. Но в разговорной речи значение слов утратилось, потому эти понятия чаще всего используются как синонимы.

Смысл ипотеки

Основой рассматриваемой формы кредита является залог, обусловливающий все экономические особенности ипотеки.

Для банка обремененное имущество представляет собой «подушку безопасности»: оно защищает финансовое учреждение от непредвиденных обстоятельств, связанных с выплатой долга. Если заемщик не вносит платежи вовремя более 3 месяцев, а их сумма начинает превышать 5% от стоимости жилья, организация вправе подать в суд, а затем конфисковать залоговую недвижимость. Дальнейшая продажа жилья на рынке покрывает расходы банка, поскольку квартиры и дома со временем растут в цене.

Снижение финансового риска для банка из-за залога предоставляет некоторые льготы и должнику. К ним относится возможность взять кредит по сниженной процентной ставке, на более крупную сумму и на длительный срок. Таким образом, при условии что обе стороны исправно исполняют свои обязанности по договору, они получают финансовую выгоду.

История развития

Ипотека существовала в Древнем Египте и Греции за 5000 лет до н.э. Тогда этим словом называли столб, который ставили на земельном участке, недвижимость с которого подвергалась изъятию за неуплату долгов. Со временем термин прижился и под ним стали понимать заем, который выдают под залог имущества.

В России выдачу ипотечных кредитов начали практиковать в 1998 г., когда был принят свод законов, регулирующих их. В других странах СНГ они широкого развития не получили, в то время как в РФ стали достаточно популярным способом приобретения основного и дополнительного жилья.

Ипотечная ссуда

Этим термином называют ссуду, выдаваемую под залог недвижимости на заранее оговоренный срок. Как и в случае с кредитом, под залог можно отдать как купленное на полученные средства, так и имеющееся ранее жилье.

Залоговое имущество выступает гарантией возврата средств и конфискуется в случае несоблюдения сделки.

Ссуда отличается от кредита безвозмездным характером. Это значит, что на нее не начисляются проценты и не налагаются штрафы: клиент отдает банку ту же сумму, которую взял. Если договор подразумевает процентную ставку, то это не ссуда, а стандартный ипотечный кредит. Поскольку подобная процедура не приносит выгоды финансовым учреждениям, ее выдают только по льготам и государственным программам.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотечные займы считаются самым выгодным видом покупки жилья в кредит.

  1. Долгое время на погашение.
    Целевой кредит на жилье выдается на 7-15 лет, в то время как ипотеку в отдельных случаях можно получить на срок до 50 лет. Это удобно при приобретении дорогостоящей недвижимости.
  2. Сниженная процентная ставка.
    В среднем она на 3-5% ниже, чем при целевом жилищном кредитовании (по льготным программам — на 8% и более). Учитывая долгий срок и большую сумму займа на недвижимость, можно существенно сэкономить средства.
  3. Решение проблем с жильем.
    Ипотечный кредит избавляет от необходимости долго копить на собственную квартиру, одновременно внося арендную плату за временное жилье. В долгосрочной перспективе это экономит немало денег.
  4. Возможность использования для инвестиций.
    Можно брать ипотечный заем на строящиеся квартиры. Одобренное специалистами банка имущество редко падает в цене, что дает возможно получить прибыль от реализации недвижимости на рынке.

К недостаткам ипотеки можно отнести:

  1. Сложность оформления.
    Поскольку заем оформляется на крупную сумму, кредитные организации тщательно проверяют заемщиков и нередко требуют дополнительные документы, подтверждающие доход и хорошую кредитную историю.
  2. Долгие сроки на рассмотрение.
    В процедуру оформления кредита на приобретение жилья входят не только сбор бумаг и подписание договора, но и оценка собственности сотрудниками банка, регистрация сделки в УФРС и другие процедуры, способные затянуть процесс.
  3. Большие переплаты.
    Даже со сниженной процентной ставкой сумма процентных начислений нередко превосходит стоимость самого жилья.
  4. Ограничение на операции с залоговым имуществом.
    Клиент вправе использовать квартиру для проживания или сдавать в аренду (после получения разрешения от банка), но до истечения срока ипотеки ее нельзя продать или подарить.
  5. Риск лишиться квартиры.
    При неисполнении своих обязательств перед банком заемщик может потерять купленное жилье — его заберет кредитор. Средства, ушедшие на погашение долга, при этом не возвращаются.
  6. Ограниченный выбор жилья.
    По программам ипотечного кредитования можно купить только квартиры или дома, которые финансовая организация посчитает ликвидными.
  7. Обязательное страхование недвижимости.

Брать ли ипотеку — сложный вопрос, особенно для «чайников» в области кредитования. Перед принятием решения стоит обратить внимание не только на преимущества и недостатки данного типа займа, но и на собственную финансовую стабильность и текущие потребности семьи.

В чем разница между ипотекой и кредитом

Основное отличие заключается в наличии залога, предоставляемого клиентом банку. Им может выступать как уже имеющееся у должника имущество, так и приобретаемое на заемные средства: например, ипотечная квартира. Залог служит для кредитной организации некоторым гарантом выплат. Он снижает риски финансовых потерь для кредитора, поскольку в случае длительного неисполнения обязательств должником он сможет конфисковать у того имущество и реализовать его на рынке.

Еще одним отличием ипотеки является господдержка. Различные льготные программы позволяют еще больше снизить процентную ставку, а гражданам в трудных жизненных ситуациях предоставляют помощь в виде кредитных каникул и других услуг. Кроме того, все сделки на ипотеку регулируются отдельным ипотечным законодательством, что снижает риск мошенничества со стороны кредиторов и позволяет юридически неграмотному населению защитить свои права.

Как работает ипотека

Принцип работы данного вида займа мало чем отличается от стандартного жилищного кредита.

Процедура получения ипотеки состоит из следующих этапов:

  1. Клиент выбирает банк и собирает документы, после чего подает заявку.
  2. Финансовая организация заключает с заемщиком договор, в котором указано, что будет залогом: имеющаяся или купленная на кредитные средства недвижимость.
  3. Клиент оплачивает первоначальный взнос, а кредитное учреждение покрывает недостающую сумму для целевой покупки.
  4. Если заемщик исправно платит по ипотеке, жилье после погашения суммы переходит в его полную собственность.

Услугу может получить как физическое, так и юридическое лицо, но процентная ставка и другие условия для них могут отличаться.

Виды ипотечных программ

Финансовые учреждения предлагают разные виды ипотечных программ.

Их делят на 2 большие группы:

  • базовые (выдаются всем, кто подходит под требования кредиторов);
  • специальные, на которые могут претендовать только отдельные категории граждан.

Стандартная

Данную программу предлагает населению большинство банков. Кредит под залог имущества выдается по сниженной ставке.

В зависимости от специфики договора, стандартные ипотечные программы различают по следующим критериям:

  • целевому назначению;
  • виду покупаемой недвижимости (квартира или дом, с первичного или вторичного рынка, готовая или в процессе постройки и т. д.);
  • валюте займа;
  • типу платежей (равные или дифференцированные);
  • залогу (имеющаяся или купленная на кредитные средства недвижимость).

Выбирая стандартную ипотечную программу, нужно первым делом обратить внимание на тип недвижимости, район ее расположения и другие характеристики. Стоит учитывать, что банк не примет в залог неликвидную на рынке квартиру, потому приобрести ее на кредитные средства не получится. Многие финансовые организации сотрудничают с застройщиками и продавцами первичного рынка, предлагая льготные условия на их недвижимость, на что также стоит обратить внимание.

С господдержкой

Данный вид ипотеки выдается категориям граждан, нуждающимся в социальной защите.

К ним относятся:

  • семьи с 2 и более детьми;
  • инвалиды и их родственники, занимающиеся уходом;
  • работники бюджетных сфер, в том числе соцзащиты;
  • деятели культуры, спорта;
  • ветераны войны;
  • сотрудники оборонно-промышленного комплекса РФ;
  • выходцы из детских домов;
  • другие категории граждан, не способные приобрести жилье без помощи государства.
Читать еще:  Программы ипотечного кредитования

Чтобы оформить данный тип ипотеки, клиент должен подать заявку на улучшение условий проживания и встать в очередь.

Помощь государства в погашении кредита может заключаться в следующем:

  • выдаче субсидии на первоначальный взнос или погашение долга;
  • снижении процентной ставки на заем;
  • продаже недвижимости от государственных застройщиков по сниженной цене.

Получатель господдержки чаще всего не может самостоятельно выбрать характер помощи. Решение об ее оказании принимают местные власти.

Для молодой семьи

Ипотека данного типа выдается парам с детьми или без них, в которых один супруг моложе 35 лет. Нужно получить официальное признание того, что семья нуждается в улучшении жилищных условий. Государственная помощь заключается в предоставлении субсидии на первый взнос по кредиту на недвижимость. Ее размер может составлять до 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Военная

Данный тип кредита доступен военнослужащим, участвующим в специальной накопительно-ипотечной программе. Выдача займа осуществляется при поддержке со стороны государства. На отдельно открытый счет военному перечисляются субсидии, которые он должен потратить для приобретения жилого имущества. При этом он может самостоятельно выбрать район расположения покупаемого жилья и его тип (дом, квартиру).

Что такое ипотека простыми словами: понятие, виды ипотеки и страховок

Добрый день! Ипотечные кредиты находятся на втором месте по популярности после потребительских. Это и неудивительно, ведь мало кто может купить себе жилье на имеющиеся деньги. Несмотря на высокий спрос, понятие «ипотека» до сих пор остается чем-то непонятным и пугающим. Что такое ипотека простыми словами, какие программы кредитования бывают и на что обратить внимание при оформлении документов, поговорим в нашей сегодняшней статье.

Понятие ипотеки

Когда говорят «ипотека», могут иметь в виду разные термины. Если подходить с формальной точки зрения, ипотека – это форма залога недвижимости в обеспечение денежных обязательств частному лицу или организации. В просторечье ипотекой называют оформление кредита, направленного на приобретение жилья (или другого недвижимого имущества) и предполагающей оформление залога. Правильнее было бы называть ее ипотечным кредитованием, но мы будем использовать понятие «ипотека» именно в контексте банковского займа.

Разберем основные условия ипотечного кредита. Его целью может выступать приобретение следующих объектов недвижимости:

  • Квартира, комната, частный дом, доля в жилом объекте;
  • Строящееся жилье на любом этапе;
  • Загородная недвижимость: дача, земельный участок, в том числе с расположенными на нем строениями;
  • Коммерческие площади и другие нежилые помещения;
  • Гаражи, машиноместа.

Как правило, небольшие банки кредитуют только приобретение квартир на вторичном рынке и в новостройках. Такие колоссы, как Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк могут позволить себе рисковать, выдавая займы на покупку менее рентабельных объектов (земельных участков за городом, дач и прочего).

Виды ипотечных кредитов

При выборе займа следует отталкиваться именно от того, какое имущество вы хотите приобрести. В зависимости от типа недвижимости существуют разные программы кредитования:

  • На покупку новостройки. Кредит на строящееся жилье необычайно популярен, ведь квартира от застройщика может стоить в два раза дешевле, чем в готовом доме. Нужно только подождать пару лет, пока строительная компания сдаст объект. Вместе с тем, это достаточно рискованный вид ипотеки – застройщик может разориться или оказаться мошенником. Лучше всего покупать квартиры в аккредитованных банком новостройках;
  • На готовое жилье. Вторичный рынок недвижимости также очень востребован у ипотечных заемщиков, выбор объектов здесь практически не ограничен. Банки могут отказать в займе на покупку квартиры в старых, аварийных домах, в остальных случаях сделка проходит без проблем;
  • Ипотека с господдержкой. Государство помогает определенным категориям заемщиков получить и при необходимости частично выплатить ипотечный кредит. Клиенты банков могут использовать средства материнского капитала, региональные жилищные сертификаты, другие программы с господдержкой. На данный момент действует условие снижения процентной ставки до 6% для семей, в которых появился второй и последующие дети;
  • Рефинансирование ипотеки. Если вас не устраивает ставка по уже выданному кредиту, вы вправе его рефинансировать. Нужно обратиться в другой банк с более выгодным процентом и получить одобрение на закрытие имеющегося займа. При этом объект залога, как правило, остается тем же. Меняется только кредитор, размер ежемесячного платежа и сумма переплаты по процентам;
  • Военная ипотека. Предназначена для военнослужащих, участников накопительной ипотечной системы. Пока заемщик находится на службе в армии, долг за него выплачивает Министерство Обороны РФ. При военной ипотеке на квартиру накладывается двойное обременение – залог банка и государства;
  • Коммерческая недвижимость. Частные лица могут приобрести в кредит торговые площади, здания и строения промышленного назначения. Чаще всего к такой ссуде прибегают ИП, но и физическое лицо может подать заявку на оформление займа;
  • Загородная недвижимость. Ипотечные клиенты приобретают земельные наделы, дачные дома, другие строения совместно с участком. При этом далеко не все банки готовы выдавать кредиты на покупку загородного имущества. Дело в том, что в случае неуплаты долга реализовать его будет непросто;
  • На покупку гаража, машиноместа – редкий вид ипотечного кредита, но и его реально получить. В связи с небольшой суммой кредита банк может даже не потребовать оформления залога, ограничившись поручительством или подтверждением дохода клиента.

Рассмотрите несколько вариантов кредитования в разных банках. Сравните процентную ставку, срок выплаты долга, возможную сумму и дополнительные платежи. Обратите внимание, что есть банки, готовые выдать кредит практически на все перечисленные объекты недвижимости (Сбербанк или Россельхозбанк), но требования в них гораздо более жесткие, чем в небольших коммерческих структурах.

Порядок оформления ипотеки

Получение ипотечного кредита может занять 1-2 месяца в зависимости от комплектности документов и сложности сделки. В целом процедура оформления займа происходит следующим образом:

  1. Изучите предложения разных банков, их требования к заемщикам и выберите наилучшее;
  2. Соберите требуемый пакет документов, пока только по участникам сделки;
  3. Банк рассмотрит вашу кредитную заявку и примет решение;
  4. Если ответ кредитора положительный, найдите подходящий объект недвижимости и соберите пакет бумаг по нему. Далее последует проверка имущества, которое вы желаете приобрести по ипотеке;
  5. Когда банк и заемщик готовы к сделке, происходит подписание договора купли-продажи, кредитного договора и регистрация сделки в Росреестре. В этот момент клиент передает продавцу первоначальный взнос за квартиру;
  6. После регистрации права собственности происходит выдача ипотечного кредита и перечисление оставшейся суммы на счет продавца.

С этого момента у заемщика возникает обязательство перед банком по выплате кредита. Ему выдаются на руки кредитный договор, график платежей и памятка по погашению займа. Ипотечные кредиты могут выплачиваться аннуитетно (одинаковыми платежами) или дифференцированно (на убывание).

Требования к заемщикам и документы

Каждый банк формирует свой список минимальных требований к ипотечным заемщикам. Рассмотрим их на примере кредитования в Сбербанке:

  • Наличие первого взноса, обычно от 15% стоимости недвижимости;
  • Гражданство России;
  • Возраст от 21 до 75 лет на момент полного погашения долга. Это значит, что пенсионеру 65 лет смогут выдать кредит только на 10 лет;
  • Официальное трудоустройство не менее полугода;
  • Подтвержденный «белый» доход.

Негласным требованием всех банков является хорошая кредитная история участников сделки (заемщик, созаемщики, поручители). Именно ее проверяют в первую очередь при рассмотрении ипотечной заявки. Самые лояльные требования к владельцам зарплатных карт. Им банки готовы понизить процентную ставка и выдать ипотеку без предоставления справок о доходе и трудоустройстве.

Какие документы понадобятся для получения ипотечного кредита:

  • Паспорта всех заемщиков и поручителей;
  • Анкеты-заявления;
  • Справки о размере дохода;
  • Подтверждение официального места работы (копия трудовой книжки, договор с работодателем);
  • Пакет бумаг на залог (выписка из Росреестра о собственнике и отсутствии обременения, оценочный отчет, технические документы и прочая документация).

Банк вправе потребовать дополнительные документы согласно собственным правилам оформления ипотеки. Обычно мужчин до 27 лет просят предоставить военный билет. В некоторых случаях могут потребоваться СНИЛС, ИНН, загранпаспорт при наличии и другие.

Необходимость оформления залога

Обеспечением, то есть гарантом возврата долга, по ипотеке выступают:

  1. Залог приобретаемого или другого объекта недвижимости;
  2. Поручительство частного лица или организации. Его могут попросить при небольшой сумме займа или на период строительства, если вы купили квартиру в новостройке;
  3. Залог другой собственности (к примеру, автомобиль, акции).

Обычно кредитные организации стараются оформлять залог кредитуемой недвижимости. Для них это наиболее безопасный вариант. В некоторых случаях банк готов принять в залог имущество, которое уже находится в собственности клиента. На него накладывается обременение, поэтому в период выплаты ипотечного долга совершать сделки с ним будет запрещено. Когда вы полностью выплатите кредит, банк снимет залог с недвижимости, тогда вы сможете ее продать или подарить.

Необходимость залога объясняется крупными суммами кредита и высокими рисками банка. Наличие обременения гарантирует, что при невыплате долга он все равно будет погашен за счет денег, вырученных от продажи недвижимости. По этой причине банк интересуется рыночной стоимостью залога и просит клиентов сделать оценочный отчет. Цена недвижимости должна быть больше, чем сумма ипотеки.

Читать еще:  Виды ипотечного кредита

Страхование при ипотеке

Множество вопросов вызывает ипотечное страхование. Клиенту предлагают несколько видов полисов, попробуем в них разобраться:

  1. Страхование объекта залога. Это обязательный вид финансовой защиты, потому как недвижимость является гарантом возврата ипотечной задолженности. Если произойдет пожар, обрушение конструкций, затопление или другое событие, по кредиту не останется обеспечения. Есть риск, что заемщик перестанет платить ипотеку, а вернуть деньги за счет реализации объекта недвижимости банк уже не сможет. Страхование залога – строго обязательно по всем ипотечным кредитам;
  2. Финансовая защита жизни и здоровья клиента. Страховые риски – смерть и получение инвалидности. В том и другом случае вероятность невозврата денег очень велика. Банк не вправе заставить вас приобрести полис, но он может повысить процентную ставку при отсутствии страховки. Порой переплата по процентам оказывается больше, чем стоимость финансовой защиты, поэтому клиенты соглашаются на страхование своей жизни. Выгоду получают оба, банк и заемщик – в непредвиденном случае ипотеку закроет страховая компания;
  3. Страхование титула относится к необязательным платежам по ипотеке. Его оформляют только на первые три года после регистрации сделки. Финансовая защита предназначена на случай оспаривания права собственности заемщика на предмет залога. К примеру, если при покупке квартиры были нарушены права детей продавца, сделку можно признать ничтожной. Жилье придется отдать, но ипотека в результате решения суда не аннулируется. Если было оформлено страхование титула, кредит погасит страховая компания, в противном случае – заемщик.

При оформлении жилищного кредита возникнут и другие траты. Необходимо оплатить госпошлину за регистрацию права собственности, услуги нотариуса при необходимости, оценочный отчет.

Подводные камни ипотеки

Большинство ипотечных заемщиков оформляют ипотечный кредит один раз и на всю жизнь, поэтому разобраться в тонкостях процесса будет сложно. На что обратить внимание при получении займа:

  • Не стоит пугаться залога недвижимости. Если вы всегда вовремя вносите ежемесячные платежи, банк не вправе отобрать жилье. Даже при регулярной просрочке реализация имущества – это крайняя мера, разрешение на которую должен дать суд. Самовольная продажа залога банком невозможна;
  • При оформлении ипотеки супруг заемщика должен выступить созаемщиком, ведь они приобретают имущество в совместную собственность. При наличии брачного договора жена или муж становятся поручителями;
  • Обязательной является только страховка залога, все остальные виды полисов оформляются по желанию. Если вам навязывают страхование, помните, что вы вправе от него отказаться;
  • При выборе банка оценивайте не только процентную ставку, но и дополнительные платежи, комиссии и общую переплату по кредиту;
  • Если вам стало трудно погашать кредит, поинтересуйтесь в банке, могут ли они предоставить вам отсрочку выплаты. Многие финансовые организации готовы идти навстречу клиентам, которые просят поддержки и пересмотра условий кредитного договора.

Если при подписании документов что-то непонятно, не стесняйтесь задавать вопросы кредитному менеджеру. Лучше несколько раз перепросить, чем потом выйти на просрочку, испортить кредитную историю и выплачивать штрафы.

Если наша статья оказалась вам полезна, поделитесь ею со своими друзьями в социальных сетях, а также подписывайтесь на обновления блога, чтобы не пропустить самое интересное!

Что такое ипотека?

Слово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.

  1. Об ипотеке простыми словами
    1. Что такое ипотека на жилье?
    2. Что такое ипотечная ссуда?
    3. В чем разница между ипотекой и кредитом?
  2. Как работает ипотека?
  3. Суть ипотечных кредитов
  4. История ипотеки
  5. Виды ипотечных кредитов
  6. Законы об ипотеке
  7. Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

  • Недвижимости;
  • Автомобиль;
  • Оплата обучения;
  • Лечение;
  • Предметы роскоши.

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» — это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы. Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.

Как работает ипотека?

Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:

  1. Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
  2. Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
  3. Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.

Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.

При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами. Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.

В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.

При этом заемщик может получить разницу между ценой залога и долгом по ипотеке.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки. В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.

Читать еще:  Ипотечный кредит без первого взноса

Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:

  1. Иметь постоянный доход;
  2. Иметь сумму для первоначального взноса;
  3. Подходить по требованиям банка.

Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.

История ипотеки

Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг. На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог. Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.

История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно. На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века. Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.

Виды ипотечных кредитов

В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров:

  1. По соглашению сторон;
  2. По закону;
  3. По судебному решению.

К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.

Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку. Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства. Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.

В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:

  • Покупка жилья от застройщика;
  • Покупка жилья на вторичном рынке;
  • Ипотека на строительство жилого дома;
  • Ипотека с господдержкой;
  • Военная ипотека.

Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов. Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки. А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов. Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Что такое ипотека?

Термин — Слово ипотека означает залог недвижимости. Недвижимость обычно стоит значительных денег. Заложив недвижимость, вновь приобретаемую или уже имеющуюся, Вы можете получить приличные деньги под сравнительно небольшой процент на много лет, оставаясь при этом собственником этой недвижимости.

Что играет роль? Итак, в оптимизации программы ипотечного кредитования участвуют три основных параметра – сумма кредита, годовой процент, срок ссуды. Кроме того, в условиях быстрого роста цен на недвижимость, очень важна оперативность банка и его желание идти на компромисс при оформлении сделки с недвижимостью.

Существуют еще и другие, на первый взгляд кажущиеся менее важными, параметры: первоначальный взнос, платеж в месяц, условия досрочного погашения кредита, возможность увеличения совокупного дохода семьи, единовременные затраты по сделке, особенности учета возраста заемщика и др. Однако в некоторых случаях именно эти параметры становятся очень важными при выборе конкретной программы ипотечного кредитования.

Кто и сколько? Ипотечным кредитованием в Москве и области занимаются примерно 200 банков. Некоторые из них имеют 1-2 программы ипотеки, другие же имеют до 10 и более программ. Причем банки, в условиях уже существующей конкуренции, не стремятся к унификации своих программ. Напротив, они стараются чем-либо отличиться от других и тем самым выделить себе некоторый сегмент рынка.

Обычные люди, что им делать? В описанной ситуации даже бывалым людям нужно значительное время, чтобы разобраться в разнообразии предложенных программ ипотечного кредитования применительно к своей конкретной ситуации, для того чтобы сэкономить тысяч 10 $ на годовом проценте, тысяч 30 $ на правильном выборе банка при сделке с недвижимостью, 1-2 тыс.$ на единовременных затратах.

Для обычного человека, который совершает сделки с недвижимостью редко – (1-3 раза за всю жизнь) правильным поведением, в случае возникновения необходимости использования программы ипотечного кредитования, является обращение к кредитному брокеру, который решает аналогичные задачи каждый день и поэтому всегда находится в курсе всех новостей в этом сегменте рынка.

И самым правильным будет обращение к брокеру, который занимается всеми аспектами розничного кредитования населения и разбирается в разнообразии программ ипотеки т.к. часто бывает, что в процессе реализации задуманного Вам могут понадобиться и другие виды кредитов, например, кредит на неотложные нужды или на ремонт и пр.

Риэлтор или брокер? Часто, люди для реализации своих планов об изменении жилищных условий, обращаются в агентства недвижимости. Однако, надо иметь ввиду, что приобретение объекта недвижимости при помощи какой-либо программы ипотечного кредитования состоит из двух совершенно независимых видов деятельности, оба из которых достаточно трудоемки — это риэлтерские услуги и получение ипотечного кредита.

Самое большее, что могут себе позволить небольшие Агентства Недвижимости, услуги которых оперативны и доступны по цене, это — знание программ ипотеки 1-3-х банков. Поэтому для риэлтора ипотечная сделка, если ее приходится проводить самому, будет оставаться всегда самым неинтересным видом заработка, зачастую вообще не решаемой проблемой.

Крупные агентства недвижимости имеют довольно сильные брокерские службы, но в этом случае, тоже есть свои недостатки: общая цена по сделке будет значительно выше и будет отсутствовать оперативность и заинтересованность в решении задачи.

Если же Вы придете к риэлторам с документом из банка о том, что Вы одобрены в этом банке, как заемщик, на крупную сумму, Вам будут рады в любом агентстве недвижимости.

Общие стандарты ипотеки

Проценты банка. Годовой процент колеблется от 9,5% до 16% и зависит от валюты кредита, банка кредитора, величины и надежности заработка Заемщика, первоначального взноса и наличия или отсутствия Свидетельства о собственности на закладываемый объект.

Сколько можно взять? С умма кредита может быть до 100% оценочной стоимости приобретаемого объекта, но не более 75% от уже имеющегося в собственности объекта недвижимости. Конкретный размер ипотечного кредита зависит от величины первоначального взноса и величины заработка заемщика и не может быть меньше 20 тыс.$.

Первоначальный взнос. Первоначальный взнос варьируется от 0 до 40% и зависит от банка кредитора и наличия Свидетельства о собственности на закладываемый объект.

Когда платить? Срок, на который предоставляется ипотечное кредитование, не может быть меньше 5 лет и больше 30 лет. Погасить ипотечный кредит можно досрочно без штрафных санкций через 3-12 месяцев после его получения в зависимости от банка

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector