Bynets.ru

Журнал финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека как источник финансирования инвестиций

Курсовая работа: Ипотека как источник финансирования инвестиций

Тема: Ипотека как источник финансирования инвестиций

Тип: Курсовая работа | Размер: 703.61K | Скачано: 120 | Добавлен 10.12.09 в 19:31 | Рейтинг: +13 | Еще Курсовые работы

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 2

I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ 4

1.1. Экономическая сущность ипотечного кредитования 4

1.2. Отличительные черты ипотеки как формы кредитования 8

1.3. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования 13

II. ИПОТЕКА КАК ФОРМА КРЕДИТОВАНИЯ 15

2.1. Инструменты ипотечного кредитования 15

2.2. Ипотечные модели и программы ипотечного кредитования 20

2.3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования 35

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 39

III. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 40

IV. ПРАТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 43

ЛИТЕРАТУРА 53

ВВЕДЕНИЕ

По мере становления рыночных отношений, в России появляются финансовые механизмы, свойственные развитым странам. Одним из таких механизмов является ипотека, актуализация которой в последнее время связана с рядом макроэкономических причин:

  • углубление рыночных преобразований и стабилизация экономической ситуации;
  • развитие и становление институтов рыночной экономики, функционирование которых задействует разнообразные финансово-экономические механизмы;
  • переориентация финансовых организаций и, прежде всего банков, на работу в долгосрочном периоде;
  • высокий уровень ликвидности недвижимости, в первую очередь жилья, что делает выгодным вложение средств в него;
  • актуальность жилищной проблемы для населения;
  • повышение уровня доходов определенной части населения и так далее.

В связи с этим, развитию ипотеки уделяется все большее внимание, ее роль в экономике с каждым годом возрастает. По моему мнению, среди бесспорных преимуществ покупки жилья по ипотеке для населения следует выделить следующие:

  • Возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
  • Возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
  • Ипотечный кредит позволит купить квартиру при наличии только части средств. Имея на руках 10-30% от стоимости недвижимости, можно занять оставшиеся 70-90% в банке и жить в собственной квартире сразу же;
  • Возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
  • Выгодное вложение средств (в связи с ежегодным ростом цен на недвижимость);

Ипотечное кредитование также способствовало бы оживлению в инвестици­онной сфере и повышению социальной стабильности в обществе. Следовательно, эффективно функционирующие механизмы ипотеки выгодны не только для кредиторов и заемщиков, но и для государства.

Россия сегодня находится на этапе формирования долгосрочного кредитования, кредитная система требует большой работы в этой области, следовательно, эта проблема является достаточно актуальной.

В первой главе работы обозначены теоретические основы ипотечного кредитования, сущность ипотечного кредитования и отличительные черты ипотечного кредитования.

Вторая глава отражает ипотеку как форму кредитования. Также обозначаются основные проблемы в данной области и перспективы развития ипотечного кредитования.

АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Объект строится 3 года. К1=2 млн. руб., К2=3 млн. руб., К3=4 млн. руб. Всего первоначальных капитальных вложений =9 млн. руб. Эти средства в альтернативном проекте могли бы приносить инвестору 12% годовых. Оценить реальные затраты на строительство объекта.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Задача 1. Рассматривается возможность приобретения облигаций внутреннего валютного займа Минфина России. Имеются следующие данные. Дата выпуска – 14.05.1996 г. Дата погашения – 14.05.2011. Купонная ставка – 3%. Число выплат – 1 раз в год. Средняя курсовая цена – 93,70. Требуемая норма доходности – 14% годовых.

Произвести анализ эффективности операции на 25 сентября текущего года.

Задача 6. Обыкновенные акции предприятия «Ф» продаются по 25,00. В конце периода t = 1 ожидаются выплаты дивидендов ТВ размере 2,00. Требуемая инвестором норма доходности составляет 12%.

а) Определите стоимость акции, если ожидается, что в следующие 3 года дивиденды будут расти на 12% в год, на 4 и 5год – на 11%, а начиная с 6-го – на 5%.

б) Изменит ли текущую стоимость акции предположение об ее продаже к концу 5 года? Подкрепите выводы соответствующими расчетами.

Задача 12. Рассматривается возможность формирования инвестиционного портфеля из двух акций А и В в равных долях, характеристики которых представлены ниже.

Роль ипотечного кредитования в финансировании инвестиционных проектов

Россия в настоящее время находится на пути экономических преобразований, а при таких условиях, налаживание стабильного инвестиционного процесса приобретает особое значение. Результативность и эффективность инвестиционной деятельности в целом зависит от эффективности отдельных инвестиционных проектов. В целом инвестиционный проект зависит от качества управления им, от правильности выбора метода финансирования, от своевременности и оптимальности финансирования каждого его этапа.

Читать еще:  Факторы спроса на инвестиции

Для России весьма актуальной является задача расширения инвестиционного рынка, что заставляет уделять особое внимание разработке эффективных механизмов, способных аккумулировать свободные финансовые ресурсы на финансовом рынке, и направлять их в сегменты экономики, которые формируют потенциальный спрос на инвестиционные ресурсы. Главная проблема на настоящий момент заключается в отсутствии общей концепции ипотечного кредитования как механизма использования ресурсов и системного подхода в исследовании факторов, влияющих на эффективность работы ипотечного механизма.

Научное обоснование понятия ипотеки как механизма движения финансовых ресурсов, эффективное использование и развитие недвижимости, а также процесс организации ипотечного кредитования, инвестиционной деятельности, оценка эффективности реализации проектов является объектом для исследования многих ученых. Однако, несмотря на значительные разработки в этой области, существует необходимость систематизации и дополнения имеющихся знаний о признаках и методах ипотечного кредитования как источника финансирования инвестиционных проектов.

Результативность и эффективность инвестиционной деятельности в целом зависит от эффективности отдельных инвестиционных проектов. В целом инвестиционный проект зависит от качества управления им, от правильности выбора метода финансирования, от своевременности и оптимальности финансирования каждого его этапа.

Выделяют следующие методы финансирования инвестиционных проектов: самофинансирование, акционерное финансирование, долговое финансирование и альтернативное финансирование. Рассмотрим каждый из указанных методов более подробно.

  • Самофинансирование. Осуществляется исключительно за счет собственных внутренних ресурсов предприятия, к которым относятся: чистая прибыль; амортизационные отчисления; страховые суммы возмещения убытков; иммобилизованные излишки основных и оборотных средств, нематериальных активов и т.п.
  • Акционерное финансирование. Это метод, который используется для финансирования крупных инвестиционных проектов со значительными сроками окупаемости затрат. Одна из самых распространенных форм финансирования проектов – получение финансовых ресурсов через выпуск акций и облигаций. Основной объем необходимых ресурсов поступает в начале реализации проекта, расчеты с инвесторами можно перенести на более поздние сроки, когда повышается способность проекта генерировать доходы.
  • Бюджетное финансирование. Перечень инвестиционных проектов, осуществляемых за счет государственных инвестиций, формируют в строгом соответствии целей и приоритетов инвестиционной политики. Централизованные инвестиции из бюджета в производственную сферу выделяются на платной и возвратной основе.
  • Долговое финансирование. Источники – долгосрочные кредиты в коммерческих банках, кредиты в государственных учреждениях, ипотечные кредиты, частное размещение долговых обязательств.
  • Альтернативное финансирование. Финансирование в виде кредитов целесообразнее для привлечения в эффективно действующие предприятия. От таких предприятий не требуют повышенной платы за кредит из-за незначительного риска; кроме того, они обеспечивают кредит своими активами.

Стоит отметить, что основное различие между собственными и заимствованными финансовыми ресурсами в том, что в случае привлечения последних проценты по кредитам вычитаются до уплаты налогов, т.е. включаются в валовые расходы, а дивиденды выплачиваются из прибыли, остающейся в распоряжении предприятия.

Рассматривая ипотечное кредитование как механизм финансирования ипотечных проектов, выделяют следующие характерные черты. Во-первых, залог недвижимости выступает в качестве инструмента привлечения финансовых ресурсов, которые необходимы для развития производства. Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты недвижимости также в том случае, когда другие формы как, например, купля-продажа, конкретных условий являются нецелесообразными и не эффективными. В-третьих, это возможность создания с помощью ипотеки эффективного капитала, на базе такого ценной бумаги как залоговая.

Характерными признаками ипотечного кредитования, как источника финансирования инвестиционных проектов является то, что:

  • средний размер ипотечного кредита под залог значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских кредитов малым предпринимательским фирмам;
  • длительный срок пользования ипотечным кредитом. Сроки ипотечного кредитования колеблются в пределах от 5 до 30 лет, причем самым популярным является 20-летний срок. Однако часто ипотечные кредиты погашаются досрочно, поэтому фактический срок пользования ипотечным кредитом не превышает 6-8 лет;
  • высокая степень риска, ведь возможны изменения неблагоприятных экономических условий, процентов, состояния здоровья заемщика и др.;
  • при выдаче ипотечного кредита под залог более важным, чем доход заемщика, являются состояние и стоимость имущества – объекта кредитования;
  • при принятии решения о выдаче ипотечного кредита очень важной является компетентная оценка соответствующего имущества.
Читать еще:  Учет финансовых инвестиций

В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая особенности ипотечного кредита, считаем целесообразным сформировать преимущества и недостатки ипотечного кредитования как для заемщика, так и для кредитора.

К преимуществам ипотечного кредитования при финансировании инвестиционных проектов для кредитора относятся: облегчения контроля за сохранностью предмета залога, возможность диверсификации. Недостатками выступают дополнительные расходы, связанные с диверсификацией инструментов и программ ипотечного кредитования. Кроме того, усложняется процесс реализации залога в случае непогашения кредита, поскольку предметы ипотеки, как правило, не относятся к высоколиквидным активам.

Основными преимуществами ипотечного кредитования при финансировании инвестиционных проектов для заемщика является то, что физические характеристики недвижимости позволяют оставлять объект ипотеки во владении и пользовании заемщика. Еще одним преимуществом является рост инвестиционных возможностей путем превращения недвижимости в операционный капитал, и самостоятельное распоряжение доходом, полученным в результате использования предмета ипотеки. Основным недостатком ипотечного кредита для заемщика может быть потеря собственности на предмет ипотеки в случае не выполнения обязательств, предусмотренных кредитным договором.

Кредитное финансирование инвестиционных проектов.

Основными формами кредитного финансирования выступают инвестиционные кредиты банков и целевые облигационные займы.

Инвестиционные кредиты банков выступают как одна из наиболее эффективных форм внешнего финансирования инвестиционных проектов в тех случаях, когда компании не могут обеспечить их реализацию за счет собственных средств и эмиссии ценных бумаг. Привлекательность данной формы объясняется, прежде всего:

  • возможностью разработки гибкой схемы финансирования;
  • отсутствием затрат, связанных с регистрацией и размещением ценных бумаг;
  • использованием эффекта финансового рычага, позволяющего увеличить рентабельность собственного капитала в зависимости от соотношения собственного и заемного капитала в структуре инвестируемых средств и стоимости заемных средств;
  • уменьшения налогооблагаемой прибыли за счет отнесения процентных выплат на затраты, включаемые в себестоимость 2 .

Инвестиционные кредиты являются, как правило, средне- и долгосрочными. Срок привлечения инвестиционного кредита сопоставим со сроками реализации инвестиционного проекта. При этом инвестиционный кредит может предусматривать наличие льготного периода, т.е. периода отсрочки погашения основного долга. Такое условие облегчает обслуживание кредита, но увеличивает его стоимость, так как процентные платежи исчисляются с непогашенной суммы долга.

Инвестиционные кредиты в российской практике оформляются, как правило, в виде срочной ссуды со сроком погашения в интервале от трех до пяти лет на основе составления соответствующего кредитного соглашения (договора). В ряде случаев на этот срок банк открывает заемщику кредитную линию.

Для получения инвестиционного кредита необходимо соблюдение следующих условий:

  • подготовка для банка-кредитора бизнес-плана инвестиционного проекта. Бизнес-план инвестиционного проекта служит инструментом принятия решений по кредитованию проекта исходя из эффективности проекта и возможности возврата кредита;
  • имущественное обеспечение возврата кредита. В дополнение к бизнес-плану инвестиционного проекта должно быть предоставлено соответствующее обеспечение в виде залога имущества, гарантий и поручительства третьих лиц и др. Рыночная стоимость имущественного залога, оцениваемая за счет заемщика независимыми оценщиками, должна превышать сумму кредита, так как в случае невыполнения условий кредитного договора заемщиком ликвидационная стоимость залога может оказаться ниже рыночной, что приведет к убыткам банка-кредитора;
  • предоставление банку-кредитору исчерпывающей информации, подтверждающей устойчивое финансовое состояние и инвестиционную кредитоспособность заемщика;
  • выполнение гарантийных обязательств — ограничений, накладываемых на заемщика кредитором. В целях максимального снижения риска по предоставленному кредиту кредитор устанавливает в кредитном договоре ряд различных ограничивающих условий, обеспечивающих сохранение текущего финансового положения компании (ограничения капитальных расходов, ограничения на выплату дивидендов и перепродажу акций, ограничения на получение другой долгосрочной ссуды у нового кредитора, отказ от залога имущества другому кредитору, запрет на совершение сделок по аренде собственности и др.);
  • обеспечение контроля кредитора за целевым расходованием средств по кредиту, предназначенного для финансирования конкретного инвестиционного проекта, например, открытие специального счета, с которого денежные средства перечисляются только на оплату предусмотренных в бизнес-плане инвестиционного проекта капитальных и текущих затрат.

Одной из разновидностей срочных ссуд, используемых для финансирования инвестиционных проектов, является ссуда под залог недвижимости (ипотечная ссуда).

Для финансирования инвестиционных проектов могут использоваться:

  • стандартные ипотечные ссуды (погашение долга и выплата процентов осуществляются равными долями);
  • ипотечные ссуды, предусматривающие неравномерные процентные платежи (например, на начальном этапе взносы увеличиваются с определенным постоянным темпом, а далее выплачиваются постоянными суммами);
  • ипотечные ссуды с изменяющейся суммой выплат (в льготный период выплачиваются только проценты, и основная сумма долга не увеличивается);
  • ипотечные ссуды с залоговым счетом (при выдаче ссуды открывается специальный счет, на который заемщик вносит определенную сумму как гарантию выплат взносов на первом этапе осуществления проекта).
Читать еще:  Международная инвестиционная система

Система ипотечного кредитования предусматривает механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды.

В мировой практике используются различные виды систем ипотечного кредитования, в частности:

  • система, включающая элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства с постепенным предоставлением сумм кредита;
  • система, базирующаяся на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получения под нее кредита на новое строительство;
  • система, предусматривающая смешанное финансирование, при которой наряду с банковским кредитом используются дополнительные источники финансирования (жилищные сертификаты, средства граждан, предприятий, муниципалитетов и др.);
  • система, предполагающая заключение контракта на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав на нее на срок нового строительства.

Важной составляющей ипотечного кредитования является оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. В случае неплатежеспособности заемщика погашение задолженности будет происходить за счет стоимости залога, поэтому точность оценки залога при ипотечном кредитовании имеет особое значение. Оценка недвижимости определяется рядом факторов, основными из которых являются: спрос и предложение на недвижимость, полезность объекта, его территориальное расположение, доход от использования объекта.

В случае длительного и тесного сотрудничества банка-кредитора и заемщика для финансирования инвестиционного проекта банк может открывать заемщику инвестиционную кредитную линию. Инвестиционная кредитная линия представляет собой юридическое оформление обязательства кредитора перед заемщиком по предоставлению в течение определенного периода кредитов (траншей) по мере возникновения потребности заемщика в финансировании отдельных капитальных затрат по проекту в пределах согласованного лимита. Открытие инвестиционной кредитной линии имеет ряд преимуществ как для заемщика, так и для кредитора. Преимущества для заемщика состоят в сокращении накладных расходов и потерь времени, связанных с ведением переговоров и заключением каждого отдельного кредитного соглашения, а также экономии на процентном обслуживании сумм кредита, превышающих текущие потребности финансирования инвестиционного проекта. Для банка-кредитора помимо сокращения издержек, сопряженных с оформлением и обслуживанием кредитных договоров, облегчаются задачи рефинансирования (поиска источников) кредитных средств и уменьшаются риски невозврата кредита, так как суммы отдельных траншей меньше суммы кредита при его единовременном предоставлении. Вместе с тем банк-кредитор принимает на себя риски, связанные с изменением конъюнктуры на рынке ссудных капиталов, поскольку независимо от характера этих изменений он обязан выполнить свои обязательства перед заемщиком и предоставить ему кредит в полном соответствии с соглашением о кредитной линии.

Выделяют рамочные (целевые) и револьверные инвестиционные кредитные линии. Рамочная кредитная линия предполагает оплату заемщиком ряда отдельных капитальных затрат в пределах одного кредитного контракта, реализуемого в течение определенного периода. Револьверная кредитная линия представляет собой ряд продлеваемых в пределах установленного срока кратко- и среднесрочных кредитных контрактов; при этом процентная ставка, как правило, бывает выше, чем ставка по традиционной срочной ссуде.

По соотношению начала платежей по траншам и срокам действия соглашения о кредитной линии различают:

  • инвестиционные кредитные линии, для которых срок возврата и процентного обслуживания разновременных траншей относится на один момент времени (например, срок завершения кредитной линии);
  • инвестиционные кредитные линии, для которых срок возврата и процентного обслуживания каждого отдельного транша меньше, чем срок действия соглашения о кредитной линии. В этом случае может возникнуть временной разрыв между получением достаточных доходов по проекту и обслуживанием первых траншей. Поэтому при разработке финансовой схемы обслуживания долга заемщику следует предусмотреть источники платежей, не связанные с проектом, или увеличить суммы последующих траншей на величину необходимых выплат.

Процентная ставка по инвестиционным кредитам обычно учитывает риск инвестиционного проекта. Она может рассчитываться путем увеличения базы процентной ставки (индексируемой, например, на изменение ставки рефинансирования Центрального банка) на премию за риск по рассматриваемому проекту.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector