Bynets.ru

Журнал финансиста
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиционный договор земельный участок

Передача земельного участка в аренду инвестору

Земельные участки для строительства является объективно необходимым условием сделки, что неразрывно связано с использованием законодательства по вопросам земельного, обязательственного, публичного права, а также правами собственности.

Передача земельного участка в аренду инвестору из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, происходит без предварительного согласования места размещения объекта. В соответствии с п.2 ст. 30 ЗК РФ происходит это на торгах (конкурсах, аукционах) после чего инвестор приобретает статус застройщика с возможностью контроля и организации строительства. При этом в ст. 24.2 закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года определено, что сторона, заключившая инвестиционный договор с органами власти, местного самоуправления может получить право собственности сразу после передачи земельного участка в аренду инвестору.

Случается, что самому заказчику выгодна передача земельного участка в аренду инвестору, чтобы не отчуждать или «дробить» право собственности на земельный участок он оформляет свои отношения с инвестором инвестиционным договором.

По существующим законодательным нормам, инвестиционный договор может быть представлен договором купли-продажи недвижимости, подряда, простого товарищества или договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Соответственно, передача земельного участка в аренду инвестору — тоже предлагается, как квалификационный инвестиционный договор и у инвестора появляются шансы выбрать для себя оптимальную схему оформления взаимоотношений с собственником земли.

Прежде чем «хвататься» за передачу земельного участка в аренду инвестору, участникам инвестиционного строительного проекта прилагается взвесить преимущества и недостатки каждого из видов договоров. Например, если инвестиционный договор оформлен по типу договора аренды (субаренды) и в нем указаны условия инвестиционно-строительной деятельности в форме простого товарищества, будет лучше прямо указать обязанности владельца земельного участка и определить, как он собирается вносить свой вклад:

  • в виде передачи права аренды (субаренды) на участок
  • в виде самого участка (если он у застройщика на правах собственности)

Передача земельного участка в аренду инвестору расценивает застройщика, как лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

В статье 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) сказано, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Законодательно в РФ инвесторы определены, как физические и юридические лица, осуществляющие капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

В статье 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) определены права инвесторов, согласно которым инвесторы имеют равные права на:

  • осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;
  • самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;
  • владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
  • передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;
  • осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;
  • объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;
  • осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Из чего следует, что передача земельного участка в аренду инвестору определяется выбором инвестиционного договора, в котором бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект были полностью соблюдены.

Статьями 8, 131, 219, 223 Гражданского кодекса, статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что право собственности на возведенный объект возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект. Поэтому у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на незавершенный строительством объект возникнуть не может, а на построенный объект, в результате передачи земельного участка в аренду инвестору от владельца возникает «вторичное» право собственности.

В строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств от юридических лиц или физических лиц, называемых законодательно инвесторами, регулируются не только Гражданским и Земельным кодексами РФ, но и инвестиционным договором, выбор вида которого можно сделать, взвесив преимущества и недостатки с учетом личных выгод.

В нашей компании осуществляется обслуживание клиентов «под ключ» с привлечением к работе над проектом специалистов разных отраслей. Если вы хотите узнать подробности о сотрудничестве с нами, звоните по телефону 391 209-09-40. Будем рады слышать вас!

Договор инвестирования

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Читать еще:  Инвестиции статьи в журналах

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

  • в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
  • выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

  1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
  2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:
  • заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
  • инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
  • такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

  • придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
  • предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
  • предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
  • сдача результата проведения инвестиционного проекта;
  • предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
  • привлечение необходимых лиц для заключения договора;
  • контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
  • обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.
  • передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
  • после окончания работы принимает объект от заказчика;
  • выплата вознаграждения заказчику.
  • обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем. Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес. Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

  • четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
  • важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
  • права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса. Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу. А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

  • осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
  • после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
  • после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

  • Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
  • Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
  • Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
  • Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
  • Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

  • Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
  • Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
  • Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
  • В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.
Читать еще:  Кейнсианская теория инвестиций

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Инвестиционный фонд: общее понятие и принцип работы.

Популярные инвестиционные инструменты.

Как проводится инвестиционный менеджмент.

График и другие составляющие части бизнес-плана.

Инвестиционный контракт по 44-ФЗ: что это и когда заключают

Договоры инвестирования — это различные виды договоров, на основании которых одна сторона финансирует проект другой стороны с целью получить выгоду.

Природа договора инвестирования

В юридическом смысле это письменная сделка, на основании которой инвестор осуществляет финансирование бизнес-проекта, а получатель инвестиций реализует этот проект. Законодательно такой вид контракта, как инвестиционный, не закреплен, но широко применяется.

Договор является смешанным, то есть содержит элементы различных обязательств. Анализ судебной практики свидетельствует, что суды принимают такой контракт в качестве надлежащего доказательства заключения сделки, оперируют понятием «договор инвестирования», а в мотивировочной части решений ссылаются на статьи 420 – 423 ГК и применяют общие положения об обязательствах (ст. 307 – 419 ГК РФ).

Существенной проблемой является то, что законодатель не закрепил существенные условия контракта инвестирования, в результате появляются судебные иски о признании соглашений не заключенными. Анализируя сложившуюся практику, выделим признаки договора инвестирования:

  1. Стороной по договору выступают муниципальное образование, субъект Российской Федерации, Российская Федерация, физическое, юридическое лицо. Заключают и инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом.
  2. Инвесторы (вкладчики) вкладывают собственные материальные ресурсы в реализуемый проект.
  3. Заказчик (получатель инвестиций) на определенных условиях и с целью получения прибыли реализуют проект.
  4. В качестве сторон в контракт дополнительно включают подрядчиков, субподрядчиков, соинвесторов.
  5. Объект договора — развитие малого бизнеса («стартап»), строительство, модернизация, реставрация, переоборудование, вновь создаваемые имущественные комплексы и предприятия.
  6. Инвестиции — вкладываемые в бизнес-проект инвестором материальные блага (деньги, недвижимое имущество, ценные бумаги), чтобы получить прибыль или достичь другой полезный эффект.

Чаще всего применяют инвестиционный контракт в строительстве. Заключаются договоры инвестиционного товарищества, беспроцентного инвестиционного займа. Обеспечение инвестиций зависит от рисков проекта и требований привлеченного инвестора, часто в качестве обеспечения возврата займа используется залог объектов интеллектуальной собственности (ноу–хау, изобретений, программ) и долей в ООО.

В целях оптимизации налогов инвестиционное соглашение между юридическими лицами должно содержать и положения, соответствующие требованиям налогового законодательства РФ.

Виды договоров инвестирования

Классифицируем договоры в зависимости от целей инвестирования и других условий соглашения, выделяемых сторонами как существенные.

Основные — договоры инвестирования по ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

От договоров инвестирования, в которых с обеих сторон выступают частные лица, следует отличать государственные контракты, подписываемые на основании указанного Федерального закона. Такие контракты заключают в целях строительства или реконструкции государственных объектов капитального строительства или приобретения объектов недвижимого имущества в государственную собственность при реализации бизнес-проектов.

Заключение контрактов осуществляется на основании ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Их отличительной чертой являются инвестиции в форме капитальных вложений.

Капитальные вложения — это те же инвестиции, но направленные исключительно в основной капитал (основные средства предприятия). Речь идет о проектно-изыскательских работах, модернизации уже действующих предприятий, обновлении машин, вводе современного технологичного оборудования, обновлении инструмента и инвентаря.

Специальные инвестиционные контракты (СПИК)

Относительно новым инструментом взаимодействия государства и частного бизнеса является специальный инвестиционный контракт (СПИК). Заключение СПИК носит разрешительный характер и урегулировано в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2015 № 708 «О специальных инвестиционных контрактах для отдельных отраслей промышленности» и в ФЗ от 31.12.2014 № 488 «О промышленной политике в Российской Федерации». Самостоятельное заключение СПИК субъектом Российской Федерации регулируется правовыми актами самого субъекта Российской Федерации.

Все заключенные СПИК включают в специальный реестр — базу данных, содержащую наиболее полную информацию об актуальном статусе контракта. Инвесторы отчитываются о соответствии реализации проекта планам-графикам и подтверждают обоснованность выполненных работ по инвестиционному контракту.

СПИК — это договор, по которому частная сторона в определенный срок обязана создать на территории России (в том числе на континентальном шельфе, в особой экономической зоне) новое производство промышленной продукции либо модернизировать действующее производство, либо освоить производство такой продукции, которая еще не имеет аналогов в России, а публичная сторона гарантирует стабильность налоговых и других условий в отношении целевой продукции и предоставляет частной стороне другие специальные меры стимулирования и государственной поддержки.

Внедрение и разработка современных технологий позволяет осуществлять производство инновационной продукции, способной конкурировать на мировом рынке. Перечень технологий, в которых заинтересовано государство, формируется и актуализируется Правительством РФ.

Таким образом, выделяются сразу четыре отличительные черты СПИК:

  1. Специальный предмет контракта.
  2. Особый порядок заключения контракта.
  3. Одной стороной в контракте всегда является Российская Федерация (субъект Российской Федерации, муниципальное образование), второй стороной — частная компания.
  4. Инвестор в результате инвестиционной деятельности получает определенные преференции и поддержку со стороны государства (меры стимулирования). Такая конструкция позволяет модернизировать промышленность благодаря предоставлению льгот заинтересованным инвесторам, создавать рабочие места, повышать инвестиционную привлекательность конкретных отраслей промышленности.

Участниками СПИК предполагаются российские либо иностранные юридические лица или индивидуальные предприниматели, не находящиеся в процессе банкротства, не имеющие просроченной задолженности по обязательным платежам в бюджеты различных уровней и внебюджетные фонды. Участниками СПИК выступают и третьи лица, привлекаемые инвестором для реализации инвестиционного проекта (множественность лиц со стороны инвестора).

Сводный отчет о реализации инвестиционных контрактов ежегодно предоставляется в Правительство РФ. Отчет является важным инструментом контроля за ходом выполнения работ по СПИК для заинтересованных органов, на его основании оформляется заключение о выполнении (невыполнении) инвесторами своих обязательств.

Особенности заключения СПИК

На первом этапе инвестор оформляет пакет документов, в который входят:

  • заявление по установленной форме;
  • проект СПИК, пример: специальный инвестиционный контракт между муниципальным образованием и частным инвестором;
  • бизнес-план и финансовая модель проекта с указанием результативной цели инвестирования, основой проекта. В нем описываются доходная и расходная части, конечный результат, запланированные страховые взносы, налоги, сборы, пошлины;
  • подтверждение легальности происхождения вложений, подтверждение их размера;
  • информация о планируемой конечной продукции: планы-графики финансирования и реализации проекта.

Пакет документов предоставляется на рассмотрение в Минпромторг (либо исполнительный орган власти субъекта), затем вместе с предварительным заключением специальный инвестиционный контракт Минпромторг передает в Межведомственную комиссию (МВК). Комиссия проводит анализ внесенного на рассмотрение проекта и принимает положительное либо отрицательное решение о возможности подписания договора. Срок рассмотрения проекта комиссией — 30 рабочих дней. Срок рассмотрения замечаний комиссии инвестором — 10 рабочих дней.

Порядок расторжения СПИК закреплен в соответствующем разделе. Расторжение по инициативе инвестора подразумевает, что в случае невыполнения своих обязательств его привлекают к материальной ответственности. Инвестор обязан возместить ущерб, нанесенный государству (субъекту).

Меры стимулирования для участников СПИК

Законодательством предусматриваются следующие гарантии, льготы и преференции:

  • льготные налоговые условия на весь срок СПИК;
  • облегченное приобретение статуса единственного поставщика для госзаказа;
  • льготы по уплате налогов;
  • различные субсидии;
  • упрощенное получение земельных участков для реализации инвестиционных проектов без проведения торгов;
  • ускоренное получение статуса российского производителя.
Читать еще:  Инвестиционный паспорт тамбовской области 2020

При этом меры государственной поддержки прекращаются, если расходы бюджетов всех уровней достигают 50% от осуществленных инвестиций, с даты такого превышения.

Использование СПИК как механизма развития экономики показало их эффективность, в связи с чем законодательная и исполнительная базы, регулирующие СПИК, постоянно совершенствуются.

Применение СПИК началось в 2015 году, в 2018 году временно вводился мораторий. Отмена моратория в ноябре 2018 года и новая редакция закона получила название СПИК 2.0.

Инвестиционный договор и договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях

Строительство, а также девелоперская деятельность в Санкт-Петербурге, — это развитое направление в современной экономической жизни города.

Законодательство, регулиру­ющее строительство в Российской Федерации, а в частности в Санкт-Петербурге, устанавливает основания для предостав­ления земельных участков под строительство, основную тер­минологию и способы осуществления строительства, а так­же возможные формы сотрудничества, которое происходит между органами государственной власти и Застройщиками/ Инвесторами. Такое сотрудничество выражается в виде граж­данско-правового договора, который заключается между ис­полнительным органом власти и Застройщким/Инвестором. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в до­левом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законо­дательные акты Российской Федерации» дает определение термину «застройщик». Застройщик — юридическое лицо не­зависимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды, либо в случаях предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного стро­ительства» (далее -Федеральный закон «О содействии раз­витию жилищного строительства») на праве безвозмездного пользования земельный участок, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (созда­ния) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объек­тов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство . Инвесторы — это юридические и иные лица финансирующее строительство. На практике ин­вестор может одновременно являться и застройщиком.

Инвестиционный договор и договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях как форма сотрудничества с государственными органами власти при строительстве на территории Санкт-Петербурга

Две наиболее распространенные формы взаимодействия инвесторов и застройщиков с государственными органами власти схожи по названию, но имеют различную правовую природу. Я предлагаю рассмотреть в этой статье понятие «ин­вестиционный договор» и «договор аренды земельных участ­ков на инвестиционных условиях».

Понятие «инвестиционный договор», так же как и поня­тие «договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях» не закреплено в действующем Гражданском ко­дексе РФ. Однако в строительной деятельности упомянутые договоры являются наиболее часто встречающейся формой взаимодействия с исполнительными органами государствен­ной власти между сторонами в процессе строительства. На основании ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических дей­ствий в целях получения прибыли и (или) достижения ино­го полезного эффекта; капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перево­оружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскатель­ские работы и другие затраты .

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 89 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», упоми­нается договор, связанный с инвестиционной деятельностью, однако это не любой гражданско-правовой договор который, так или иначе, связан с инвестиционной деятельностью. Так в п. 4. Постановления указано: «При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной де­ятельностью в сфере финансирования строительства или ре­конструкции объектов недвижимости, судам следует устанав­ливать правовую природу соответствующих договоров. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финанси­рования строительства или реконструкции объектов недвижи­мости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Рос­сийской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возво­димое за их счет недвижимое имущество».

Основным нормативно-правовым актом субъекта Феде­рации, регулирующем предоставление земельных участков под строительство, в настоящее время является Закон Санкт- Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт- Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее — За­кон Санкт-Петербурга).

Пунктом 5 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для стро­ительства и реконструкции» устанавливает, что инвестици­онный договор — заключаемая в соответствии с настоящим Законом Санкт-Петербурга сделка, направленная на осущест­вление инвестиционной деятельности и представляющая со­бой смешанный договор, содержащий обязательства сторон по выполнению условий застройки земельного участка, про­ведения реконструкции, завершения строительства объекта недвижимости (иных инвестиционных условий). Под инвести­ционным договором в понимается также:

  • соглашения собственников объекта недвижимости (соб­ственников помещений в объекте недвижимости) о порядке осуществления инвестиционной деятельности в отношении объекта недвижимости;
  • соглашения об установлении сервитута, заключаемые в отношении земельного участка;
  • соглашения о застройке земельного участка;
  • договоры о развитии застроенных территорий.

Таким образом, можно сделать следующий вывод, что

инвестиционный договор — это договор, предметом которого являются условия осуществления инвестиционной деятель­ности, в том числе, в виде капитальных вложений, имеющий правовую природу, схожую с договорами подряда, купли- продажи, и/или договоров простого товарищества.

Рассмотрим второй вид договоров как форму взаимодей­ствия с государством при строительстве объектов недвижимо­сти, договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Так, разделом 6 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов не­движимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» установлено, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях — это договор, заключаемый в соответствии с настоящим Законом Санкт-Петербурга, смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий . В разделе 8 ст. 2 Закона Санкт- Петербурга закрепляется понятие инвестиционных условий, под которыми понимается совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые конкретизируются применительно к определенным правовым формам инвестиций в объекты ка­питального строительства .

Не смотря на то, что указанный договор заключается в це­лях осуществления инвестиционной деятельности, предметом этого договора не является финансирование строительства объекта недвижимости, сущностью договора является право аренды земельного участка за установленную договором плату и осуществление арендатором определённых действий уста­новленных законом в каждом конкретном случае. Рассматри­ваемый договор — это также договор, заключаемый в процессе инвестиционной деятельности, но более всего регулирующий правоотношения в области землепользования.

На базе приведённого анализа можно сделать вывод, что и инвестиционный договор и договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях являются смешанными договорами, в соответствии с положением о свободе договора закреплены в ст. 420 ГК РФ. Рассмотренные договоры имеют различную правовую природу, однако применяются в ре­зультате регулирования отношений возникающих в рамках строительства на земельных участках. Несмотря на различную правовую природу, указанные договоры заключаются для по­лучения результата инвестирования — вновь созданного недви­жимого имущества.

ПАВЛОВА Карина Григорьевна
аспирант Института правоведения и предпринимательства

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector