Bynets.ru

Журнал финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиционная собственность мсфо

Практические аспекты применения МСФО. Пример учета инвестиционной собственности

В настоящее время широкое распространение получила деятельность компаний, связанная с приобретением или созданием объектов недвижимости с целью их последующей передачи в операционную аренду. При этом необходимо рассмотреть вопросы отражения в финансовой отчетности указанного имущества, которые регулируются МСФО 40 «Инвестиционная собственность».

Рассмотрим следующие понятия, применяемые в ходе проведения МСФО.

Инвестиционная собственность представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий – помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования путем передачи в аренду и (или) получения дохода от повышения стоимости капитала (увеличения стоимости имущества).

Собственность, занимаемая владельцем, представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий – помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования в процессе производства и (или) поставки продукции или в административных целях. Данное имущество должно отражаться в отчетности в соответствии МСФО 16 «Основные средства».

Справедливая стоимость – стоимость актива, указанная в сделке между хорошо осведомленными сторонами, которые имеют намерение совершить указанную сделку и независимы друг от друга.

Остаточная (балансовая) стоимость – стоимость, по которой актив признается в финансовой отчетности (бухгалтерском балансе), уменьшенная на величину накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Перечисленные условия должны иметь место на момент первоначального признания актива. При этом организация может получить будущие экономические выгоды от владения инвестиционной собственностью только при переходе к ней всех рисков и преимуществ, связанных с владением данным активом.

Стоимость имущества, как правило, оценить достаточно легко. Она может быть определена, например, на основании условий договора купли-продажи.

Инвестиционная собственность первоначально учитывается в МСФО по фактической себестоимости, которая включает в себя непосредственно стоимость приобретения, а также иные прямые затраты, связанные с приобретением актива.

Для последующей оценки инвестиционной собственности в МСФО организация в соответствии с учетной политикой выбирает одну из двух возможных моделей учета:

  • учет по первоначальной стоимости приобретения (затратная модель учета);
  • учет по справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости).

Справедливая стоимость инвестиционного имущества, как правило, может быть всегда достоверно определена. Однако существуют редкие случаи, когда эта процедура в ходе проведения МСФО вызывает серьезные затруднения. Например, на момент первоначального признания инвестиционного имущества отсутствует информация о сопоставимых сделках с аналогичным имуществом и альтернативная оценка справедливой стоимости, полученная иным образом. В этом случае организация должна учитывать инвестиционный актив по первоначальной стоимости вплоть до его выбытия. При этом все остальные объекты инвестиционной собственности отражаются по справедливой стоимости. Данные объекты должны учитываться по справедливой стоимости вплоть до их выбытия (реализации, переклассификации) даже при сокращении количества сделок и отсутствии доступной информации о рыночных ценах.

При учете указанного имущества по справедливой стоимости после его переклассификации в качестве стоимости запасов или основных средств (имущества, занимаемого владельцем) будет выступать справедливая стоимость инвестиционной собственности на дату изменения способа его использования.

Организации в процессе осуществления хозяйственной деятельности самостоятельно создают, приобретают у третьих лиц или отчуждают в пользу третьих лиц разнообразное имущество, которое может быть классифицировано по различным основаниям. Каждому виду указанного имущества присущи свои особенности, связанные с его отражением в финансовой отчетности организации. Для того чтобы иметь возможность достоверного отражения операций с имуществом в МСФО, необходимо:

  • наличие надежных критериев классификации имущества организации;
  • знать и успешно применять особенности отражения в отчетности операций с каждым видом имущества.

Порядок учета основных средств по переоцененной стоимости нельзя отождествлять с учетом инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

Принципиальное различие заключается в том, что при учете основных средств по переоцененной стоимости превышение балансовой стоимости актива над фактической стоимостью является приростом стоимости имущества по переоценке и не относится на финансовый результат (не отражается в отчете о прибыли и убытках). Согласно способу учета по справедливой стоимости все изменения справедливой стоимости находят отражение в отчете о прибылях и убытках. При этом к объектам инвестиционной собственности, учет которых ведется по справедливой стоимости, положения МСФО 36 «Обесценение активов» не применяются.

Выбор способа учета (по остаточной или справедливой стоимости) осуществляется организацией самостоятельно и на добровольной основе. Данное решение должно найти отражение в учетной политике организации. Организация обязана применять выбранный способ учета по отношению ко всем имеющимся у нее объектам инвестиционной собственности. Изменение выбранного способа учета должно быть убедительно обоснованно. Его изменение возможно только в случае, если это приведет к более экономически обоснованному формированию отчетности.

Признание и оценка инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО (ias) 40

«Международный бухгалтерский учет», 2012, N 9

В статье приводятся критерии признания инвестиционной недвижимости в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО). На конкретных примерах рассматриваются объекты инвестиционной недвижимости. Особое внимание уделяется вопросам оценки при признании инвестиционной недвижимости. Показывается, как представляется инвестиционная недвижимость в индивидуальной и консолидированной отчетности.

В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» инвестиционной недвижимостью является недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого.

Инвестиционная недвижимость не предназначена для использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей или для продажи в ходе обычной деятельности. В этом заключается основное отличие инвестиционной недвижимости от других объектов.

В связи с тем что инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, денежные потоки, генерируемые ею, как правило, не связаны с остальными активами организации. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем.

Денежные потоки, возникающие в процессе производства или поставки товаров или услуг (или использования недвижимости в административных целях), относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки товаров или услуг. Учет недвижимости, занимаемой владельцем, производится в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Пример 1. Организация приобрела здание для размещения в нем производственных цехов и офиса. Это здание является недвижимостью, занимаемой владельцем.

Объекты инвестиционной недвижимости. Объектом инвестиционной недвижимости является земля, которая предназначена не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, а удерживается для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе.

Пример 2. Организация приобрела земельный участок, поскольку предполагает, что через 5 лет, когда рядом будет построен спортивный комплекс, стоимость земли увеличится и ее можно будет продать значительно дороже. Такой земельный участок относится к инвестиционной недвижимости.

Читать еще:  Экономическая эффективность инвестиций

В том случае если организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала и будет отнесена к инвестиционной недвижимости.

Инвестиционной недвижимостью является также здание, которое находится в собственности организации или в ее распоряжении по договору финансовой аренды, которое предоставляется в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Пример 3. Организация имеет в собственности здание, которое предоставляется в операционную аренду по нескольким договорам. Второе здание взято в финансовую аренду и предоставляется в операционную аренду по одному договору. Оба здания являются объектами инвестиционной недвижимости.

Здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды, также является инвестиционной недвижимостью.

К инвестиционной недвижимости относится также недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Пример 4. Организация осуществляет строительство здания, которое предполагается сдавать в операционную аренду по нескольким договорам. Это здание является инвестиционной недвижимостью.

Как инвестиционная недвижимость может классифицироваться и учитываться доля в недвижимости, которая находится в операционной аренде у арендатора, но только при выполнении следующих условий:

  • эта недвижимость во всем остальном отвечает определению инвестиционной недвижимости;
  • арендатор использует модель учета по справедливой стоимости применительно к данному активу.

Двойное назначение объектов инвестиционной недвижимости. В некоторых случаях часть объекта инвестиционной недвижимости может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть — для производства или поставки товаров или услуг либо для административных целей. В связи с этим возникает вопрос о том, как отражать эти части.

Если такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду, организация учитывает указанные части объекта по отдельности.

Пример 5. Организация имеет в собственности трехэтажное здание. Два первых этажа могут быть независимо друг от друга сданы в финансовую аренду, на третьем этаже располагаются офисные помещения самой организации. В данном случае одна часть здания (два первых этажа) классифицируется как инвестиционная недвижимость, другая часть (третий этаж) — как основное средство.

Если части объекта нельзя продать по отдельности, то объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров или услуг либо для административных целей.

Пример 6. Организация имеет в собственности трехэтажное здание площадью 300 кв. м. По отдельности этажи здания продать нельзя. На третьем этаже располагаются офисные помещения самой организации, которые занимают две комнаты общей площадью 30 кв. м, доля которых составляет 10% от площади здания. Поскольку эта доля незначительна, здание целиком может быть квалифицировано как инвестиционная недвижимость.

Следует отметить, что определение соответствия объекта статусу инвестиционной недвижимости требует профессионального суждения. В связи с этим для соблюдения последовательности принимаемых решений организация должна разработать критерии для разграничения инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем. Так, при определении критерия «незначительная часть» можно воспользоваться мнением, выраженным Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО). МКСО считает, что если собственник занимает менее 20% имущества, а оставшуюся часть сдает в аренду, то такое недвижимое имущество можно считать инвестиционным.

Вспомогательные услуги. В некоторых случаях организация предоставляет арендаторам принадлежащей ей недвижимости вспомогательные услуги. Организация учитывает такую недвижимость как инвестиционную, если эти услуги носят незначительный характер по отношению ко всему соглашению в целом.

Пример 7. Владелец офисного комплекса предоставляет арендаторам услуги по охране и текущей эксплуатации здания. Стоимость этих услуг составляет 10% от суммы арендной платы. В данном случае офисный комплекс рассматривается как инвестиционная недвижимость.

Если оказываемые услуги являются значительными, то в этом случае речь идет о недвижимости, занимаемой владельцем. Например, если организация владеет и управляет гостиницей, то услуги, предоставляемые постояльцам, носят существенный характер по отношению ко всему комплексу гостиничных услуг. В данном случае гостиница, управляемая организацией-владельцем, представляет собой не инвестиционную недвижимость, а недвижимость, занимаемую владельцем.

Иногда трудно определить, являются ли вспомогательные услуги настолько существенными, чтобы объект недвижимости нельзя было отнести к категории инвестиционной недвижимости.

Пример 8. Владелец гостиницы иногда передает выполнение отдельных функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров управления бывают самыми разными. С одной стороны, владелец может по существу занимать положение пассивного инвестора. С другой — владелец передает сторонней организации отдельные функции оперативного управления, при этом продолжая нести значительный риск изменений денежных потоков, связанных с работой гостиницы.

Алгоритм решений при отнесении гостиницы к объектам инвестиционной недвижимости представлен на рисунке.

Алгоритм решений при определении гостиницы как объекта инвестиционной недвижимости

Решить проблему отнесения гостиницы к инвестиционной недвижимости можно только путем вынесения обоснованного профессионального суждения. При данных обстоятельствах организация обязана раскрывать критерии отнесения объекта к инвестиционной недвижимости в пояснениях к финансовой отчетности.

Инвестиционная недвижимость в индивидуальной и консолидированной отчетности. Иногда организация владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская организация. Такая недвижимость не может быть классифицирована в консолидированной отчетности как инвестиционная, поскольку с позиции группы она является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с точки зрения организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной. Поэтому в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает указанную недвижимость в составе инвестиционной недвижимости.

Пример 9. Дочерняя компания «Альфа» сдает здание завода в аренду своей материнской компании «Сигма». В индивидуальной финансовой отчетности компании «Альфа» это здание будет отражено в качестве инвестиционной недвижимости. В консолидированной отчетности группы здание завода будет показано в качестве недвижимости, занимаемой владельцем.

Признание инвестиционной недвижимости. Инвестиционную недвижимость разрешается признавать в качестве актива только в том случае, когда:

  • существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью;
  • себестоимость данной инвестиционной недвижимости поддается достоверной оценке.

При признании инвестиционной недвижимости в качестве актива действуют общие правила признания актива, изложенные в Принципах подготовки и представления финансовой отчетности.

В целях признания инвестиционной недвижимости в качестве актива организация должна оценить степень вероятности получения будущих экономических выгод от объекта и установить, переходят ли к организации риски, связанные с использованием этой недвижимости. Будущая экономическая выгода, заключенная в активе, — это потенциал, который войдет прямо или косвенно в поток денежных средств или эквивалентов денежных средств организации.

В целях достоверной оценки инвестиционной недвижимости организация должна оценить все свои затраты на момент их понесения. Эти затраты включают в себя как те, которые были понесены изначально в связи с приобретением инвестиционной недвижимости, так и те, которые были понесены впоследствии с ее приращением, частичным замещением или обслуживанием.

Читать еще:  Покупка квартиры по инвестиционному договору

Пример 10. Организация приобрела земельный участок стоимостью 500 000 долл. США, который предполагается сдавать в операционную аренду.

На участке расположено ветхое здание склада готовой продукции, которое необходимо снести. Расходы по сносу этого здания составили 3000 долл. США. На земельном участке были проведены работы по благоустройству, расходы по которым составили 2000 долл. США. Стоимость инвестиционной недвижимости составит 505 000 долл. США (500 000 + 3000 + 2000).

Затраты на обслуживание и замену. Согласно МСФО (IAS) 40 затраты на повседневное обслуживание инвестиционной недвижимости не включаются в ее себестоимость, а отражаются как расходы по мере их понесения. Эти затраты состоят главным образом из затрат на рабочую силу и расходные материалы, а также могут включать затраты на приобретение комплектующих частей. Назначение этих расходов во многих случаях обозначается как «ремонт и техническое обслуживание» объекта недвижимости.

Пример 11. Организация «Глобус» имеет в своей собственности здание торгового центра, которое сдается в операционную аренду по нескольким договорам. Затраты на уборку, ремонт и техническое обслуживание здания, производимые организацией «Глобус» по мере их понесения, отражаются как расходы в отчете о совокупном доходе.

Затраты на частичную замену инвестиционной недвижимости новыми частями увеличивают ее балансовую стоимость при условии соблюдения критериев признания. Примером такой частичной замены является замена в здании внутренних стен. Замещенные части инвестиционной недвижимости подлежат списанию.

Пример 12. Организация «Глобус» имеет в своей собственности здание торгового центра, которое является объектом инвестиционной недвижимости. Организация меняет в здании внутренние стены. Балансовая стоимость здания составляет 500 000 долл. США, в том числе стоимость старых внутренних стен — 30 000 долл. США. Новые внутренние стены стоят 50 000 долл. США. После замены внутренних стен балансовая стоимость здания составит 490 000 долл. США (470 000 + 50 000 — 30 000).

Замена внутренних стен будет отражена следующими бухгалтерскими записями (см. таблицу).

МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость: инструкция по применению

Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО (IAS) 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. И МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является одним из них. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике.

Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО (IAS) 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. И МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является одним из них. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике.

В сегодняшней статье, мы рассмотрим следующие аспекты:

1. Что такое инвестиционная недвижимость?
2. Как ее учитывать первоначально и впоследствии?
3. Чем модель учета по справедливой стоимости отличается от модели переоценки?

Цель МСФО 40

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» описывает порядок учета и раскрытия информации в отношении инвестиций в недвижимость. Но, что же такое инвестиции в недвижимость?

Инвестиционная недвижимость – это недвижимое имущество, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого, но:

  • не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях;
  • не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Обратите внимание, что инвестиционным может быть только недвижимое имущество (земля, здания или их части). Движимое имущество, например, машины, яхты, самолеты, произведения искусства) не могут быть признаны инвестиционным имуществом в рамках требования МСФО.

Примеры инвестиционной собственности

Что конкретно может быть классифицировано как инвестиционная недвижимость? Вот несколько примеров:

  • земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала, а не для продажи в краткосрочной перспективе;
  • земля, назначение которой пока не определено (если назначение земельного участка пока не определено, считается, что он приобретен для целей прироста стоимости капитала);
  • здание, предоставленное в операционную аренду одному или нескольким арендаторам;
  • строящаяся недвижимость (или находящаяся в процессе реконструкции) для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Когда признавать инвестиционную недвижимость?

Критерии признания инвестиционной недвижимости такие же, как для основных средств и большинства активов, то есть Вы признаете инвестиционную недвижимость только в том случае если выполняются 2 критерия одновременно:

  1. Вероятно, получение от актива будущих экономических выгод
  2. Стоимость актива может быть надежно оценена

Как первоначально оценить инвестиционную недвижимость?

Инвестиционная недвижимость должна первоначально оцениваться по фактическим затратам, т.е. стоимость включает в себя:

  • цена приобретения, в том числе невозмещаемые налоги и профессиональные услуги;
  • прямые затраты на создание и доведение до состояния готовности.

Последующая оценка инвестиционной недвижимости

После первоначального признания, у Вас есть 2 варианта для оценки Вашей инвестиционной недвижимости.

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и измерить все ваши объекты инвестиционной собственности, используя ту же самую модель.

Вариант 1: Модель по справедливой стоимости

Согласно модели справедливой стоимости, оценка инвестиционной недвижимости, осуществляется по справедливой стоимости на отчетную дату. При этом разницы от повторного измерения справедливой стоимости (как положительные, так и отрицательные) признаются в составе прибыли или убытка за период (а НЕ через прочий совокупный доход в резерве переоценки как для основных средств).

Также метод учета по справедливой стоимости позволяет отказаться от начисления амортизации, так как любые изменения в справедливой стоимости и так признаются в составе прибылей и убытков. Поэтому объекты инвестиционной недвижимости, учитываемые по справедливой стоимости, НЕ подлежат амортизации.

Вариант 2: Модель по фактическим затратам

Второй вариант для последующего измерения инвестиционной недвижимости является метод учета по фактическим затратам за минусом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Метод учета по фактическим затратам полностью аналогичен методу, применяемому для основных средств. Однако обратите внимание, что, применяя данный метод учета для инвестиционного имущества, предприятие, тем не менее, обязано раскрывать значение справедливой стоимости на отчетную дату в примечаниях к отчетности.

Заключение

Итак, мы рассмотрели ключевые моменты МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» и надеемся, что данная статья поможет лучше разобраться в требованиях стандарта при подготовке к сдаче экзаменов и на практике.

МСФО (IAS) 40 подробнее рассматривается на занятиях по программе ДипИФР
Записывайтесь в группу к Елене Вакарюк
Все блоги

Читать еще:  Управление инвестиционными рисками

Лекция 3. Инвестиционная собственность. МСФО 40;

Понятие инвестиционной собственности. Подходы к классификации активов в качестве инвестиционной собственности. Альтернативные методы учета инвестиционной собственности. Требования к раскрытию информации.

Инвестиционная собственность представляет собой имущество (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для:
использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей;
продажи в ходе обычной деятельности.
При этом объекты собственности, используемые для собственных нужд, – это собственность, находящаяся в распоряжении (владельца или арендатора по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях.
В соответствии с параграфом 6 МСФО 40 имущественный интерес, который имеет арендатор в соответствии с операционной арендой, может классифицироваться и учитываться как инвестиционная собственность только в том случае, если собственность будет удовлетворять определению инвестиционной собственности, а арендатор учитывает ее по справедливой стоимости.

Инвестиционная собственность представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий — помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования путем передачи в аренду и (или) получения дохода от повышения стоимости капитала (увеличения стоимости имущества).

не должно использоваться в хозяйственной деятельности, связанной с производством и (или) поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг. Этим оно отличается от основных средств организации;

не предназначено для продажи в ходе обычной операционной деятельности. Этим оно отличается от запасов.

Таким образом, для того чтобы квалифицировать актив как инвестиционную собственность, он должен одновременно удовлетворять совокупности критериев, а именно:

юридическому (определяет основание владения или распоряжения активом);

физическому (определяет принадлежность актива к объектам недвижимости);

целевому (определяет цель использования актива).

Собственность, занимаемая владельцем, представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий — помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования в процессе производства и (или) поставки продукции или в административных целях. Данное имущество должно отражаться в отчётности в соответствии МСФО 16 «Основные средства» .

Справедливая стоимость — стоимость актива, указанная в сделке между хорошо осведомленными сторонами, которые имеют намерение совершить указанную сделку, и независимы друг от друга.

Остаточная (балансовая) стоимость — стоимость, по которой актив признается в финансовой отчётности (бухгалтерском балансе), уменьшенная на величину накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Финансовая аренда (лизинг) — аренда, при которой происходит переход всех рисков и преимуществ, связанных с владением активом. При этом переход права собственности к арендатору может, как произойти, так и не произойти.

Операционная аренда — все прочие виды аренды.

Инвестиционная собственность, безусловно, признается в качестве актива в случае, если:

существует вероятность поступления в организацию будущих экономических выгод, связанных с использованием указанного имущества;

стоимость имущества может быть надежно измерена и достоверно оценена.

Перечисленные условия должны иметь место на момент первоначального признания актива. При этом организация может получить будущие экономические выгоды от владения инвестиционной собственностью только при переходе к ней всех рисков и преимуществ, связанных с владением данным активом.

Стоимость имущества же, как правило, оценить достаточно легко. Она может быть определена, например, на основании условий договора купли — продажи.

Инвестиционная собственность первоначально учитывается по фактической себестоимости, которая включает в себя непосредственно стоимость приобретения, а также иные прямые затраты, связанные с приобретением актива. В случае строительства имущества хозяйственным способом его первоначальная стоимость представляет собой в себя все произведенные затраты на дату завершения строительства. При этом не подлежат включению в себестоимость:

затраты по вводу инвестиционного актива в эксплуатацию (за исключением случаев, когда указанные затраты необходимы для приведения актива в рабочее состояние);

первоначальные убытки до выхода на планируемый уровень сдачи объектов в аренду;

величина сверхнормативного потребления материальных и трудовых ресурсов при строительстве хозяйственным способом.

В случае если рассматриваемые объекты приобретаются на условиях отсрочки платежа и при этом период отсрочки превышает срок обычных условий кредитования, себестоимость определяется как стоимость покупки. Разница между указанной ценой и суммарными выплатами является расходами на выплату процентов и в качестве расходов периода подлежит включению в отчёт о прибыли и убытках.

Для последующей оценки инвестиционной собственности организация в соответствии с учётной политикой выбирает одну из двух возможных моделей учёта:

учёт по первоначальной стоимости приобретения (затратная модель учёта);

учёт по справедливой стоимости (модель учёта по справедливой стоимости).

При учёте по первоначальной стоимости приобретения организация осуществляет учёт актива по остаточной стоимости за вычетом убытков от обесценения. При этом Остаточная стоимость определяется как себестоимость приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения актива, которые представляют собой превышение балансовой стоимости актива над его возмещаемой стоимостью.

Организация, выбравшая данный вариант учёта, в обязательном порядке должна раскрывать информацию о справедливой стоимости актива в примечании к финансовой отчётности.

При учёте по справедливой стоимости приобретения организация после первоначального признания отражает объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости. При этом предполагается, что всегда существует возможность достоверно определить справедливую стоимость имущества. Если такая возможность в момент приобретения имущества отсутствует, то актив необходимо учитывать по первоначальной стоимости приобретения. В этом случае все прочие объекты инвестиционной собственности должны отражаться в учёте по справедливой стоимости.

При этом прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества относится на прибыль или убыток текущего периода, т.е. того отчётного периода, в котором они возникли.

Справедливая стоимость инвестиционного имущества, как правило, может быть всегда достоверно определена. Однако существуют редкие случаи, когда эта процедура вызывает серьезные затруднения. Например, на момент первоначального признания инвестиционного имущества отсутствует информация о сопоставимых сделках с аналогичным имуществом и альтернативная оценка справедливой стоимости, полученная иным образом. В этом случае организация должна учитывать инвестиционный актив по первоначальной стоимости вплоть до его выбытия. При этом все остальные объекты инвестиционной собственности отражаются по справедливой стоимости. Данные объекты должны учитываться по справедливой стоимости вплоть до их выбытия (реализации, переклассификации) даже при сокращении количества сопоставимых сделок и отсутствии доступной информации о рыночных ценах.

Переклассификация имущества (перевод объекта в категорию инвестиционного имущества или его исключение из указанной категории) осуществляется исключительно при изменении способа его использования. Рассмотрим типовые ситуации, связанные с переклассификацией объектов (табл.1).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector