Bynets.ru

Журнал финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиционная недвижимость мсфо

IAS 40 — Как учитывать инвестиционную недвижимость по МСФО?

Помимо IAS 16, есть несколько других стандартов для учета долгосрочных активов и МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» — один из них. Рассмотрим основные правила классификации и учета инвестиционной недвижимости.

Многие бухгалтеры ошибочно полагают, что существует только один стандарт, который касается долгосрочных материальных активов: МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Хотя верно то, что необходимо применять МСФО (IAS) 16 для учета большинства ваших долгосрочных материальных активов, это не единственный стандарт для учета этой категории активов.

Рассмотрим основные положения стандарта МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», определяющие, что такое инвестиционная недвижимость, ее первоначальный и последующий учет, модель справедливой стоимости и другие вопросы.

Что представляет собой МСФО (IAS) 40?

Учет по МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» идентичен учету по МСФО (IAS) 16 «Основные средства», за исключением того, что:

  • результаты переоценки по IAS 40, как положительные, так и отрицательные, попадают в прибыли и убытки (а не в резерв переоценки), а также
  • нет никакой амортизации, если переоценка проводится каждый год.

Какова цель IAS 40?

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает учет и раскрытие информации в отношении инвестиционной недвижимости.

Но что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — это земля, здание (или его часть) или и то и другое, предназначенное для следующих конкретных целей:

  • Получение арендной платы;
  • Повышение стоимости капитала; или
  • И то и другое. (см. параграф IAS 40.5)

Здесь большое значение имеет цель удержания актива. Если вы удерживаете здание или земельный участок для любой из следующих целей, то этот актив нельзя классифицировать как инвестиционную недвижимость:

  • Производство или продажа товаров или услуг,
  • Административные цели или
  • Продажа в рамках операционной деятельности.

Если вы используете свое здание или землю для первых двух целей, вам следует применять МСФО (IAS) 16; а стандарт IAS 2 «Запасы» подходит, когда вы используете здание или землю для продажи в ходе операционной деятельности.

Примеры инвестиционной недвижимости.

Что конкретно можно отнести к инвестиционной недвижимости?

Вот несколько примеров (см. параграф IAS 40.8):

  • Земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене (в результате прироста стоимости) или для будущего неопределенного использования (т.е. вы еще не знаете, для чего будете ее использовать).
    Однако, если вы покупаете землю и собираетесь через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью.
  • Здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но вы планируете сдавать его в аренду.
  • Любая недвижимость, которую вы фактически строите для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
    Здесь будьте внимательны, потому что, если вы строите здание для какой-либо третьей стороны, оно НЕ является инвестиционной недвижимостью и к нему вы должны применять МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство» или МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».

Когда признавать инвестиционную недвижимость в учете?

Правила признания инвестиционной недвижимости в основном такие же, как в МСФО (IAS) 16 для основных средств, т. е. вы признаете инвестиционную недвижимость в качестве актива только в случае выполнения двух условий:

  • Вероятно, что будущие экономические выгоды, связанные с этим активом, будут переданы компании; а также
  • Стоимость актива можно надежно оценить.

Как осуществляется первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?

Инвестиционная недвижимость первоначально оценивается по себестоимости, включая стоимость транзакции (затраты на приобретение).

Себестоимость инвестиционной недвижимости включает:

  • Стоимость приобретения и
  • Любые непосредственно связанные с приобретением расходы, такие как судебные издержки или консалтинговые услуги, налоги на имущество и т.д.

В себестоимость нельзя включать:

  • Любые расходы на запуск.
    Однако, если эти расходы на запуск напрямую связаны с функционированием инвестиционной недвижимости, вы можете их включить. Но НЕ включайте общие расходы на запуск.
  • Операционные убытки, которые компания понесла до того, как объект недвижимости достиг запланированного уровня пользования, и
  • Сверхнормативный расход материальных, трудовых или прочих ресурсов, возникщий при строительстве объекта недвижимости.

Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, вам необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.

Также следует упомянуть, что на самом деле вы можете классифицировать активы, находящиеся в финансовой аренде как инвестиционную недвижимость, и в этом случае первоначальная стоимость рассчитывается в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда».

Как осуществляется последующая оценка инвестиционной недвижимости?

После первоначального признания у вас есть 2 варианта для оценки вашей инвестиционной недвижимости (параграф IAS 40.30 и далее).

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и оценивать всю свою инвестиционную недвижимость с использованием той же модели (на самом деле есть исключения из этого правила).

Вариант 1: Оценка по модели справедливой стоимости.

В соответствии с моделью справедливой стоимости (англ. ‘fair value model’) инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату. (см. параграф IAS 40.33).

Оценка по справедливой стоимости определена в стандарте МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе прибыли или убытка.

Иногда справедливую стоимость нельзя достоверно оценить после первоначального признания. Это возможно в исключительно редких случаях, и в этом случае МСФО (IAS) 40 предписывает (см. параграф 53):

  • Оценить инвестиционную недвижимость по себестоимости, если она еще не завершена и находится в стадии строительства; или
  • Оценить инвестиционную недвижимость с использованием модели первоначальных затрат, если она завершена.

Вариант 2: Оценка по модели первоначальных затрат.

Второй вариант для последующей оценки инвестиционной недвижимости — это модель первоначальных затрат (англ. ‘cost model’).

Эту модель оценки IAS 40 не описывает это подробно, а ссылается на стандарта IAS 16 «Основные средства». Это означает, что вам нужно применять ту же методологию, что и в МСФО (IAS) 16.

Как перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости?

Можете ли вы фактически перейти от модели затрат к модели справедливой стоимости или, наоборот, от модели справедливой стоимости к модели затрат?

Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах.

Что это означает на практике?

Переход от модели первоначальной стоимости к модели справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому вы можете это сделать, если будете уверены, что сможете регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель справедливой стоимости подходит лучше.

Однако противоположное изменение (переход от модели справедливой стоимости к модели первоначальных затрат) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности. Поэтому вы не должны этого делать, но если все же делате, то редко и по уважительным причинам.

Как перевести активы из и в инвестиционную недвижимость?

Когда мы говорим о трансфертах (переводах из категории в категорию), связанных с инвестиционной недвижимостью, мы имеем в виду реклассификацию. Например, вы реклассифицируете здание, ранее учитывавшееся как основные средства согласно МСФО (IAS) 16, в инвестиционную недвижимость согласно МСФО (IAS) 40.

Перевод возможен, но только при изменении характера использования актива или цели удержания актива, например (см. параграф IAS 40.57):

  • Вы начинаете сдавать в аренду недвижимость, которая ранее использовалось в качестве административного здания (перевод в инвестиционную собственность собственности, использовавшейся ранее владельцем, согласно МСФО IAS 16).
  • Вы прекращаете сдавать в аренду здание и начнете использовать его сами.
  • Вы владели землей без определенной цели, и недавно решили построить на ней жилой дом для продажи квартир (перевод из инвестиционной недвижимости в запасы).
Читать еще:  Кейнсианская теория инвестиций

Как отражается в бухгалтерском учете перевод недвижимости из категории в категорию?

Это зависит от типа перевода и выбранной учетной политики для инвестиционной недвижимости.

Если вы решили учитывать свою инвестиционную собственность по модели первоначальных затрат, тогда проблем с переводами нет, вы просто продолжаете вести учет так, как вели раньше.

Однако, если вы выбрали модель справедливой стоимости, то все немного сложнее:

  • Когда вы переводите актив в инвестиционную недвижимость, тогда оценочной стоимостью актива будет справедливая стоимость на дату перевода. Разница между балансовой стоимостью актива и справедливой стоимостью рассматривается и учитывается таким же образом, как переоценка по МСФО (IAS) 16.
  • Когда вы переводите актив из инвестиционной недвижимости, стоимостью актива также будет справедливая стоимость на дату перевода.

Как прекратить признание инвестиционной недвижимости?

Правила прекращения признания (т.е. когда вы можете ликвидировать инвестиционную недвижимость и исключить ее из учета) в IAS 40 аналогичны правилам в IAS 16.

Вы можете прекратить признание своей инвестиционной недвижимости при двух обстоятельствах (см. параграф IAS 40.66):

  • При выбытии актива или
  • Когда инвестиционная недвижимость более не эксплуатируется и ее выбытие в дальнейшем не должно принести экономических выгод.

Вам необходимо рассчитать прибыль или убыток от выбытия (см. параграф IAS 40.69) как разницу между:

  • Чистым доходом от выбытия актива и
  • Балансовой стоимостью актива.

Прибыль или убыток от выбытия признается в составе прибыли или убытка.

Раскрытие информации об инвестиционной недвижимости.

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает множество раскрытий информации, которые должны быть представлены в финансовой отчетности, включая:

  • описание выбранной модели,
  • то, как была оценена справедливая стоимость,
  • критерии классификации инвестиционной недвижимости,
  • переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию в течение отчетного периода.

За дополнительной информацией о раскрытиях следует обратиться к параграфам 74-79 IAS 40.

Признание и оценка инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО (ias) 40

«Международный бухгалтерский учет», 2012, N 9

В статье приводятся критерии признания инвестиционной недвижимости в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО). На конкретных примерах рассматриваются объекты инвестиционной недвижимости. Особое внимание уделяется вопросам оценки при признании инвестиционной недвижимости. Показывается, как представляется инвестиционная недвижимость в индивидуальной и консолидированной отчетности.

В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» инвестиционной недвижимостью является недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого.

Инвестиционная недвижимость не предназначена для использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей или для продажи в ходе обычной деятельности. В этом заключается основное отличие инвестиционной недвижимости от других объектов.

В связи с тем что инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, денежные потоки, генерируемые ею, как правило, не связаны с остальными активами организации. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем.

Денежные потоки, возникающие в процессе производства или поставки товаров или услуг (или использования недвижимости в административных целях), относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки товаров или услуг. Учет недвижимости, занимаемой владельцем, производится в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Пример 1. Организация приобрела здание для размещения в нем производственных цехов и офиса. Это здание является недвижимостью, занимаемой владельцем.

Объекты инвестиционной недвижимости. Объектом инвестиционной недвижимости является земля, которая предназначена не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, а удерживается для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе.

Пример 2. Организация приобрела земельный участок, поскольку предполагает, что через 5 лет, когда рядом будет построен спортивный комплекс, стоимость земли увеличится и ее можно будет продать значительно дороже. Такой земельный участок относится к инвестиционной недвижимости.

В том случае если организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала и будет отнесена к инвестиционной недвижимости.

Инвестиционной недвижимостью является также здание, которое находится в собственности организации или в ее распоряжении по договору финансовой аренды, которое предоставляется в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Пример 3. Организация имеет в собственности здание, которое предоставляется в операционную аренду по нескольким договорам. Второе здание взято в финансовую аренду и предоставляется в операционную аренду по одному договору. Оба здания являются объектами инвестиционной недвижимости.

Здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды, также является инвестиционной недвижимостью.

К инвестиционной недвижимости относится также недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Пример 4. Организация осуществляет строительство здания, которое предполагается сдавать в операционную аренду по нескольким договорам. Это здание является инвестиционной недвижимостью.

Как инвестиционная недвижимость может классифицироваться и учитываться доля в недвижимости, которая находится в операционной аренде у арендатора, но только при выполнении следующих условий:

  • эта недвижимость во всем остальном отвечает определению инвестиционной недвижимости;
  • арендатор использует модель учета по справедливой стоимости применительно к данному активу.

Двойное назначение объектов инвестиционной недвижимости. В некоторых случаях часть объекта инвестиционной недвижимости может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть — для производства или поставки товаров или услуг либо для административных целей. В связи с этим возникает вопрос о том, как отражать эти части.

Если такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду, организация учитывает указанные части объекта по отдельности.

Пример 5. Организация имеет в собственности трехэтажное здание. Два первых этажа могут быть независимо друг от друга сданы в финансовую аренду, на третьем этаже располагаются офисные помещения самой организации. В данном случае одна часть здания (два первых этажа) классифицируется как инвестиционная недвижимость, другая часть (третий этаж) — как основное средство.

Если части объекта нельзя продать по отдельности, то объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров или услуг либо для административных целей.

Пример 6. Организация имеет в собственности трехэтажное здание площадью 300 кв. м. По отдельности этажи здания продать нельзя. На третьем этаже располагаются офисные помещения самой организации, которые занимают две комнаты общей площадью 30 кв. м, доля которых составляет 10% от площади здания. Поскольку эта доля незначительна, здание целиком может быть квалифицировано как инвестиционная недвижимость.

Следует отметить, что определение соответствия объекта статусу инвестиционной недвижимости требует профессионального суждения. В связи с этим для соблюдения последовательности принимаемых решений организация должна разработать критерии для разграничения инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем. Так, при определении критерия «незначительная часть» можно воспользоваться мнением, выраженным Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО). МКСО считает, что если собственник занимает менее 20% имущества, а оставшуюся часть сдает в аренду, то такое недвижимое имущество можно считать инвестиционным.

Читать еще:  Роль инвестиций в развитии предприятия

Вспомогательные услуги. В некоторых случаях организация предоставляет арендаторам принадлежащей ей недвижимости вспомогательные услуги. Организация учитывает такую недвижимость как инвестиционную, если эти услуги носят незначительный характер по отношению ко всему соглашению в целом.

Пример 7. Владелец офисного комплекса предоставляет арендаторам услуги по охране и текущей эксплуатации здания. Стоимость этих услуг составляет 10% от суммы арендной платы. В данном случае офисный комплекс рассматривается как инвестиционная недвижимость.

Если оказываемые услуги являются значительными, то в этом случае речь идет о недвижимости, занимаемой владельцем. Например, если организация владеет и управляет гостиницей, то услуги, предоставляемые постояльцам, носят существенный характер по отношению ко всему комплексу гостиничных услуг. В данном случае гостиница, управляемая организацией-владельцем, представляет собой не инвестиционную недвижимость, а недвижимость, занимаемую владельцем.

Иногда трудно определить, являются ли вспомогательные услуги настолько существенными, чтобы объект недвижимости нельзя было отнести к категории инвестиционной недвижимости.

Пример 8. Владелец гостиницы иногда передает выполнение отдельных функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров управления бывают самыми разными. С одной стороны, владелец может по существу занимать положение пассивного инвестора. С другой — владелец передает сторонней организации отдельные функции оперативного управления, при этом продолжая нести значительный риск изменений денежных потоков, связанных с работой гостиницы.

Алгоритм решений при отнесении гостиницы к объектам инвестиционной недвижимости представлен на рисунке.

Алгоритм решений при определении гостиницы как объекта инвестиционной недвижимости

Решить проблему отнесения гостиницы к инвестиционной недвижимости можно только путем вынесения обоснованного профессионального суждения. При данных обстоятельствах организация обязана раскрывать критерии отнесения объекта к инвестиционной недвижимости в пояснениях к финансовой отчетности.

Инвестиционная недвижимость в индивидуальной и консолидированной отчетности. Иногда организация владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская организация. Такая недвижимость не может быть классифицирована в консолидированной отчетности как инвестиционная, поскольку с позиции группы она является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с точки зрения организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной. Поэтому в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает указанную недвижимость в составе инвестиционной недвижимости.

Пример 9. Дочерняя компания «Альфа» сдает здание завода в аренду своей материнской компании «Сигма». В индивидуальной финансовой отчетности компании «Альфа» это здание будет отражено в качестве инвестиционной недвижимости. В консолидированной отчетности группы здание завода будет показано в качестве недвижимости, занимаемой владельцем.

Признание инвестиционной недвижимости. Инвестиционную недвижимость разрешается признавать в качестве актива только в том случае, когда:

  • существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью;
  • себестоимость данной инвестиционной недвижимости поддается достоверной оценке.

При признании инвестиционной недвижимости в качестве актива действуют общие правила признания актива, изложенные в Принципах подготовки и представления финансовой отчетности.

В целях признания инвестиционной недвижимости в качестве актива организация должна оценить степень вероятности получения будущих экономических выгод от объекта и установить, переходят ли к организации риски, связанные с использованием этой недвижимости. Будущая экономическая выгода, заключенная в активе, — это потенциал, который войдет прямо или косвенно в поток денежных средств или эквивалентов денежных средств организации.

В целях достоверной оценки инвестиционной недвижимости организация должна оценить все свои затраты на момент их понесения. Эти затраты включают в себя как те, которые были понесены изначально в связи с приобретением инвестиционной недвижимости, так и те, которые были понесены впоследствии с ее приращением, частичным замещением или обслуживанием.

Пример 10. Организация приобрела земельный участок стоимостью 500 000 долл. США, который предполагается сдавать в операционную аренду.

На участке расположено ветхое здание склада готовой продукции, которое необходимо снести. Расходы по сносу этого здания составили 3000 долл. США. На земельном участке были проведены работы по благоустройству, расходы по которым составили 2000 долл. США. Стоимость инвестиционной недвижимости составит 505 000 долл. США (500 000 + 3000 + 2000).

Затраты на обслуживание и замену. Согласно МСФО (IAS) 40 затраты на повседневное обслуживание инвестиционной недвижимости не включаются в ее себестоимость, а отражаются как расходы по мере их понесения. Эти затраты состоят главным образом из затрат на рабочую силу и расходные материалы, а также могут включать затраты на приобретение комплектующих частей. Назначение этих расходов во многих случаях обозначается как «ремонт и техническое обслуживание» объекта недвижимости.

Пример 11. Организация «Глобус» имеет в своей собственности здание торгового центра, которое сдается в операционную аренду по нескольким договорам. Затраты на уборку, ремонт и техническое обслуживание здания, производимые организацией «Глобус» по мере их понесения, отражаются как расходы в отчете о совокупном доходе.

Затраты на частичную замену инвестиционной недвижимости новыми частями увеличивают ее балансовую стоимость при условии соблюдения критериев признания. Примером такой частичной замены является замена в здании внутренних стен. Замещенные части инвестиционной недвижимости подлежат списанию.

Пример 12. Организация «Глобус» имеет в своей собственности здание торгового центра, которое является объектом инвестиционной недвижимости. Организация меняет в здании внутренние стены. Балансовая стоимость здания составляет 500 000 долл. США, в том числе стоимость старых внутренних стен — 30 000 долл. США. Новые внутренние стены стоят 50 000 долл. США. После замены внутренних стен балансовая стоимость здания составит 490 000 долл. США (470 000 + 50 000 — 30 000).

Замена внутренних стен будет отражена следующими бухгалтерскими записями (см. таблицу).

Практические аспекты применения МСФО. Пример учета инвестиционной собственности

В настоящее время широкое распространение получила деятельность компаний, связанная с приобретением или созданием объектов недвижимости с целью их последующей передачи в операционную аренду. При этом необходимо рассмотреть вопросы отражения в финансовой отчетности указанного имущества, которые регулируются МСФО 40 «Инвестиционная собственность».

Рассмотрим следующие понятия, применяемые в ходе проведения МСФО.

Инвестиционная собственность представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий – помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования путем передачи в аренду и (или) получения дохода от повышения стоимости капитала (увеличения стоимости имущества).

Собственность, занимаемая владельцем, представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий – помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования в процессе производства и (или) поставки продукции или в административных целях. Данное имущество должно отражаться в отчетности в соответствии МСФО 16 «Основные средства».

Справедливая стоимость – стоимость актива, указанная в сделке между хорошо осведомленными сторонами, которые имеют намерение совершить указанную сделку и независимы друг от друга.

Остаточная (балансовая) стоимость – стоимость, по которой актив признается в финансовой отчетности (бухгалтерском балансе), уменьшенная на величину накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Перечисленные условия должны иметь место на момент первоначального признания актива. При этом организация может получить будущие экономические выгоды от владения инвестиционной собственностью только при переходе к ней всех рисков и преимуществ, связанных с владением данным активом.

Стоимость имущества, как правило, оценить достаточно легко. Она может быть определена, например, на основании условий договора купли-продажи.

Инвестиционная собственность первоначально учитывается в МСФО по фактической себестоимости, которая включает в себя непосредственно стоимость приобретения, а также иные прямые затраты, связанные с приобретением актива.

Читать еще:  Бюджетный инвестиционный проект

Для последующей оценки инвестиционной собственности в МСФО организация в соответствии с учетной политикой выбирает одну из двух возможных моделей учета:

  • учет по первоначальной стоимости приобретения (затратная модель учета);
  • учет по справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости).

Справедливая стоимость инвестиционного имущества, как правило, может быть всегда достоверно определена. Однако существуют редкие случаи, когда эта процедура в ходе проведения МСФО вызывает серьезные затруднения. Например, на момент первоначального признания инвестиционного имущества отсутствует информация о сопоставимых сделках с аналогичным имуществом и альтернативная оценка справедливой стоимости, полученная иным образом. В этом случае организация должна учитывать инвестиционный актив по первоначальной стоимости вплоть до его выбытия. При этом все остальные объекты инвестиционной собственности отражаются по справедливой стоимости. Данные объекты должны учитываться по справедливой стоимости вплоть до их выбытия (реализации, переклассификации) даже при сокращении количества сделок и отсутствии доступной информации о рыночных ценах.

При учете указанного имущества по справедливой стоимости после его переклассификации в качестве стоимости запасов или основных средств (имущества, занимаемого владельцем) будет выступать справедливая стоимость инвестиционной собственности на дату изменения способа его использования.

Организации в процессе осуществления хозяйственной деятельности самостоятельно создают, приобретают у третьих лиц или отчуждают в пользу третьих лиц разнообразное имущество, которое может быть классифицировано по различным основаниям. Каждому виду указанного имущества присущи свои особенности, связанные с его отражением в финансовой отчетности организации. Для того чтобы иметь возможность достоверного отражения операций с имуществом в МСФО, необходимо:

  • наличие надежных критериев классификации имущества организации;
  • знать и успешно применять особенности отражения в отчетности операций с каждым видом имущества.

Порядок учета основных средств по переоцененной стоимости нельзя отождествлять с учетом инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

Принципиальное различие заключается в том, что при учете основных средств по переоцененной стоимости превышение балансовой стоимости актива над фактической стоимостью является приростом стоимости имущества по переоценке и не относится на финансовый результат (не отражается в отчете о прибыли и убытках). Согласно способу учета по справедливой стоимости все изменения справедливой стоимости находят отражение в отчете о прибылях и убытках. При этом к объектам инвестиционной собственности, учет которых ведется по справедливой стоимости, положения МСФО 36 «Обесценение активов» не применяются.

Выбор способа учета (по остаточной или справедливой стоимости) осуществляется организацией самостоятельно и на добровольной основе. Данное решение должно найти отражение в учетной политике организации. Организация обязана применять выбранный способ учета по отношению ко всем имеющимся у нее объектам инвестиционной собственности. Изменение выбранного способа учета должно быть убедительно обоснованно. Его изменение возможно только в случае, если это приведет к более экономически обоснованному формированию отчетности.

МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость: инструкция по применению

Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО (IAS) 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. И МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является одним из них. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике.

Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО (IAS) 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. И МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является одним из них. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике.

В сегодняшней статье, мы рассмотрим следующие аспекты:

1. Что такое инвестиционная недвижимость?
2. Как ее учитывать первоначально и впоследствии?
3. Чем модель учета по справедливой стоимости отличается от модели переоценки?

Цель МСФО 40

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» описывает порядок учета и раскрытия информации в отношении инвестиций в недвижимость. Но, что же такое инвестиции в недвижимость?

Инвестиционная недвижимость – это недвижимое имущество, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого, но:

  • не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях;
  • не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Обратите внимание, что инвестиционным может быть только недвижимое имущество (земля, здания или их части). Движимое имущество, например, машины, яхты, самолеты, произведения искусства) не могут быть признаны инвестиционным имуществом в рамках требования МСФО.

Примеры инвестиционной собственности

Что конкретно может быть классифицировано как инвестиционная недвижимость? Вот несколько примеров:

  • земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала, а не для продажи в краткосрочной перспективе;
  • земля, назначение которой пока не определено (если назначение земельного участка пока не определено, считается, что он приобретен для целей прироста стоимости капитала);
  • здание, предоставленное в операционную аренду одному или нескольким арендаторам;
  • строящаяся недвижимость (или находящаяся в процессе реконструкции) для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Когда признавать инвестиционную недвижимость?

Критерии признания инвестиционной недвижимости такие же, как для основных средств и большинства активов, то есть Вы признаете инвестиционную недвижимость только в том случае если выполняются 2 критерия одновременно:

  1. Вероятно, получение от актива будущих экономических выгод
  2. Стоимость актива может быть надежно оценена

Как первоначально оценить инвестиционную недвижимость?

Инвестиционная недвижимость должна первоначально оцениваться по фактическим затратам, т.е. стоимость включает в себя:

  • цена приобретения, в том числе невозмещаемые налоги и профессиональные услуги;
  • прямые затраты на создание и доведение до состояния готовности.

Последующая оценка инвестиционной недвижимости

После первоначального признания, у Вас есть 2 варианта для оценки Вашей инвестиционной недвижимости.

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и измерить все ваши объекты инвестиционной собственности, используя ту же самую модель.

Вариант 1: Модель по справедливой стоимости

Согласно модели справедливой стоимости, оценка инвестиционной недвижимости, осуществляется по справедливой стоимости на отчетную дату. При этом разницы от повторного измерения справедливой стоимости (как положительные, так и отрицательные) признаются в составе прибыли или убытка за период (а НЕ через прочий совокупный доход в резерве переоценки как для основных средств).

Также метод учета по справедливой стоимости позволяет отказаться от начисления амортизации, так как любые изменения в справедливой стоимости и так признаются в составе прибылей и убытков. Поэтому объекты инвестиционной недвижимости, учитываемые по справедливой стоимости, НЕ подлежат амортизации.

Вариант 2: Модель по фактическим затратам

Второй вариант для последующего измерения инвестиционной недвижимости является метод учета по фактическим затратам за минусом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Метод учета по фактическим затратам полностью аналогичен методу, применяемому для основных средств. Однако обратите внимание, что, применяя данный метод учета для инвестиционного имущества, предприятие, тем не менее, обязано раскрывать значение справедливой стоимости на отчетную дату в примечаниях к отчетности.

Заключение

Итак, мы рассмотрели ключевые моменты МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» и надеемся, что данная статья поможет лучше разобраться в требованиях стандарта при подготовке к сдаче экзаменов и на практике.

МСФО (IAS) 40 подробнее рассматривается на занятиях по программе ДипИФР
Записывайтесь в группу к Елене Вакарюк
Все блоги

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector