Bynets.ru

Журнал финансиста
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски сдача в аренду здания самостроя

Самовольная постройка не сдается в аренду

ФАС Московского округа в Постановлении от 17 июня 2010 г. N КГ-А40/5625-10 подтвердил, что в случае, если предоставленные ответчиком истцу помещения являются самовольной постройкой, они не могут быть объектом гражданского оборота и являться предметом договора аренды.

ФАС указал, что Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В свою очередь лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться этой постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

П о с т а н о в л е н и е

Дело N А40-88505/09-3-676

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2010 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

председательствующего-судьи Комаровой О. И.

судей: Петровой Е. А., Хомякова Э. Г.

при участии в заседании:

от истца Общество с ограниченной ответственностью « ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“ — Красненко П. Ю. по доверенности от 07.06.2010 г.

от ответчика Общество с ограниченной ответственностью « ХАНТ-ХОЛДИНГ» — Бобраковой Н. С. по доверенности от 07.06.2010 г., Порублевой Н. В. по доверенности от 08.09.2009 г.

рассмотрев 09 июня 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью « ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“

на решение от 17 декабря 2009 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Аталиковой З. А.,

и постановление от 09 марта 2010 года N 09АП-2141/2010-ГК

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Барановской Е. Н., Кораблевой М. С.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью « ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“

к Обществу с ограниченной ответственностью « ХАНТ-ХОЛДИНГ»

о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности

установил:

Общество с ограниченной ответственностью « ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“ ( далее ООО „ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью « ХАНТ-ХОЛДИНГ“ ( далее ООО „ХАНТ-ХОЛДИНГ“, ответчик) о признании недействительным заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от 01.03.2008 г. N 10/08-ЗА, применении последствий его недействительности в виде взыскания 9 404 232 руб. 93 коп. ( с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований в части применения последствий недействительности сделки).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2009 года в иске ООО « ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“ отказано.

Суд установил, оспариваемый договор аренды соответствует требованиям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, его условия позволяют определить предмет договора.

Суд пришел к выводу, что поскольку по договору передано помещение в здании по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2, 3, 4 (6 этаж), это помещение прямо не соотносится с объектом, признанным самовольной постройкой решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-30172/07-63-242, которым установлено, что двухэтажная надстройка над четырехэтажным кирпичным административным зданием по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56 стр. 2 является самовольно возведенной, то отсутствуют основания для признания данного договора ничтожной сделкой в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также суд счел, что права истца оспариваемый договор не нарушает.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2010 года указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО « ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“ подана настоящая кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судебные акты приняты при ошибочном толковании норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела и практики рассмотрения аналогичных дел.

Считает не основанным на доказательствах вывод суда о том, что право собственности на спорное помещение на момент заключения договора аренды принадлежало ответчику, что подтверждается свидетельствами на право собственности, поскольку из трех представленных свидетельств на право собственности ни одно из них не относится к помещению, предоставленному истцу на 6 этаже по договору аренды.

Истец полагает, что названный договор в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит все признаки незаключенного договора, так как ни суд, ни ответчик не могут определить, в какой части помещение, арендуемое по договору, признано самовольной постройкой. Суд указывает, что спорное помещение прямо не соотносится с объектом, признанным самовольной постройкой, однако ответчик утверждает, что часть помещения ( примерно около 300 кв. м) относится к признанной судом самовольной постройке. Из документов, оформленных ТБТИ САО г. Москвы, следует, что после обследования 03.12.2007 г. все помещения объединены в единый комплекс с единым адресом: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 2, план всех помещений 6 этажа по данному адресу выполнен в « красных линиях», что означает возведение ( переоборудование) без разрешения.

Истец указывает, что ответчик не зарегистрировал в установленном законом порядке право собственности на переданное по договору аренды помещение, это право не доказано, в связи с чем на момент заключения договора аренды ответчик не мог выступать в качестве арендодателя, в связи с чем договор аренды не соответствует требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании статьи 168 данного Кодекса является недействительным ( ничтожным).

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Суд установил, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 10/08-ЗА от 01.03.2008 г., согласно которому последний обязался предоставить первому во временное пользование нежилое помещение в здании по адресу: г, Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2, 3, 4 (6 этаж) общей площадью 1060,76 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.2. договора помещение принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается Свидетельством на право собственности N 00-02587/98, N 00-02588/98, N 00-02589/98 от 02.12.1998 г.

В соответствии с Приложением N 3 к договору был подписан акт приема — передачи, по которому данное помещение передано арендатору.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2007 г. по делу N А40-30172/07-63-242 установлено, что двухэтажная надстройка над существующим четырехэтажным кирпичным административным зданием, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Мишина, дом 56, строение 2, является самовольной постройкой; суд обязал ООО « ХАНТ-ХОЛДИНГ» снести данную постройку.

Предметом договора аренды N 10/08-ЗА от 01.03.2008 г. является нежилое помещение в здании по адресу: г, Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2, 3, 4 (6 этаж) общей площадью 1060,76 кв. м, индивидуально-определенные признаки данного помещения в договоре не указаны, документы БТИ, характеризующие предмет аренды, не представлены.

В деле имеется справка БТИ от 10.12.2009 г. ( л.д. 128 т. 2), согласно которой здания, ранее учтенные по адресам: ул. Мишина, 56, стр. 2, ул. Мишина, 56, стр. 3, ул. Мишина, 56, стр. 4, ул. Мишина, 56, стр. 16, являются единым объектом недвижимости; официальным адресом данного объекта является адрес: здание по адресу: ул. Мишина, 56, стр. 2.

Читать еще:  За риск в мирное время

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика на вопрос суда пояснил, что помещения, признанные самовольной постройкой, частично входят в состав помещений, переданных истцу в аренду.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает не соответствующим имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам выводы суда о том, что не подтверждено, что реконструкции было подвергнуто помещение, переданное истцу в аренду, что переданное в аренду помещение прямо не соотносится с объектом, признанным судом самовольной постройкой.

Суду следовало установить, какие конкретно помещения, признанные судом самовольной постройкой, включены в предмет договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г.

Неправомерен вывод суда о том, что права истца оспариваемый договор не нарушает, при наличии обстоятельства, что истец является стороной данного договора.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суд не установил в соответствии с документами БТИ предмет договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г. ( индивидуально-определенные признаки помещения с указанием этажей, номеров помещений, комнат), право ООО « ХАНТ-ХОЛДИНГ» на данные помещения с подтверждением соответствующими доказательствами; известно ли было арендатору, что ему переданы в пользование самовольно построенные помещения ( в случае установления этого обстоятельства) и не определил правовые последствия такой сделки с учетом пользования истцом данными помещениями.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться этой постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, в случае, если предоставленные ответчиком истцу помещения являются самовольной постройкой, они не могли быть объектом гражданского оборота.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе установить конкретные помещения, являющиеся предметом договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г., право ООО « ХАНТ-ХОЛДИНГ» на данные помещения с подтверждением соответствующими доказательствами, право ответчика сдавать эти помещения в аренду и получать доход от сдачи в аренду указанных помещений.

В случае установления обстоятельства, что помещения ( часть помещений), включенных в предмет договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г., являются самовольно возведенными, предлагается установить, знал ли истец ( должен был знать) о названном обстоятельстве, определить правовые последствия такой сделки.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2009 года по делу N А40-88505/09-3-676 и постановление от 09 марта 2010 года N 09АП-2141/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда по указанному делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате ( ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.

1. 8 (985 ) 763-90-66

2. 8 (495 ) 776-13-39

3. 8 (985 ) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Самовольная постройка, Предмет договора аренды

Ловушка для арендатора

Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес после регистрации, а часто и перед ней, является сложность размещения рабочих площадей. Заоблачность цен на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность. Заключение договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня — единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, — заключить с собственником договор аренды. Принцип аренды прост — дайте мне имущество, а я вам заплачу. Однако договор аренды таит в себе множество нюансов. Нельзя быть спокойным даже тогда, когда арендные отношения оформлены правильно и исполняются условия договора. Вас могут выселить, а выплаченная арендная плата перейдет в доход любимого государства, без возможности возврата. Причин тому две. Первая — несовершенство законодательства. Вторая — самовольные постройки, растущие как грибы в эпоху «золотых» квадратных метров.

Сдачей в аренду самовольной постройки в наше время вряд ли кого удивишь. Но даже правильно составленный договор аренды такого сооружения и добросовестное его исполнение сторонами может привести к самым неприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора.
Приведем одну из ситуаций, с которой автору пришлось столкнуться на практике.
Фирма «Ромашка» имеет в аренде земельный участок, на котором возвела нежилое здание без проведения необходимых действий по согласованию его строительства.
Затем руководители ООО «Ромашка» передали здание в аренду под офис фирме «Колокольчик». После обсуждения условий договора аренды и ознакомления арендатора с документами на недвижимость выяснилось, что здание является самовольной постройкой, но коммерческое предложение было настолько интересно для обеих сторон, что руководители фирм решили заключить-таки договор аренды нежилого здания на срок 11 месяцев.
Договор был оформлен надлежащим образом, подписан акт приема-передачи этого здания. Арендная плата перечислялась, налоги исчислялись и уплачивались и т. п. То есть договор аренды нежилого здания реально исполнялся — арендатор пользовался нежилым зданием, а арендодатель получал арендные платежи.

А СДЕЛКА — НЕЗАКОННА. Однако с юридической точки зрения данная сделка является ничтожной по следующим основаниям:
Предусмотренная ст. 219 ГК РФ регистрация не проводилась, и право собственности у фирмы «Ромашка» на возведенное нежилое здание не возникло. Следовательно, «Ромашка» не вправе распоряжаться постройкой — в том числе и сдавать в аренду.
Возникает вопрос: какие последствия недействительности ничтожной сделки применимы в данной ситуации и кто может потребовать их применения?

ПОСЛЕДСТВИЯ Необходимо применить нормы ст. 168 ГК РФ в связи с нормами п. 2 ст. 167 ГК, с последствиями в виде двухсторонней реституции (возвращению каждой стороной другой всего полученного по сделке), так как сделка отвечает одновременно двум условиям. Во-первых, не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (как в рассматриваемом случае с ООО «Ромашка» и «Колокольчик»). Во-вторых, нет оснований утверждать, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка.
Возвращаясь к ситуации с организациями «Ромашка» и «Колокольчик», следует признать, что сдача в аренду нежилого здания — самовольной постройки не дает оснований применять в данной ситуации нормы ст. 169 ГК РФ, потому что исчислялись и уплачивались соответствующие налоги по данному договору и соответственно не нарушались права и законные интересы неограниченного круга лиц; данная сделка не влечет за собой какого-либо существенного нарушения государственных или общественных интересов. Социальный аспект арендных отношений и состоит именно в том, что уплачиваются соответствующие налоги.

Читать еще:  Какие риски у ип

Порок формы договора аренды нежилых помещений или нарушение существенных условий (п. 3 ст. 607, 651, 654 ГК РФ) влечет применение к правоотношениям норм ст. 168 и п. 2 ст. 167 ГК РФ.

«СТРАЖ ЗАКОНА» НА КАЖДОМ ШАГУ Согласно ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе также применить такие последствия по собственной инициативе. Предположим, что в описываемом примере с фирмами «Ромашка» и «Колокольчик» ни одна из сторон не желает применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Какой орган может этого потребовать? Их немало, например налоговый, но он должен доказать свою заинтересованность в применении последствий недействительности ничтожной сделки. Думается, что налоговикам будет крайне трудно доказать, что, несмотря на уплату всех налогов по этой сделке в соответствующие бюджеты, существенно нарушались государственные или общественные интересы.
Часто возникает вопрос: может ли прокурор требовать применения последствий ст. 169 ГК в рассматриваемом случае? Отвечаем — нет, поскольку согласно нормам ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лишь органами государственной власти РФ, ее субъектов, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами с участием государства или муниципальных образований в уставном капитале.

ВНЕСТИ ИЗМЕНЕНИЯ! Данная ситуация характеризуется тем, что имеется некоторая неопределенность правовых норм. Какой же выход из данной ситуации? Один из путей заключается в толковании понятия «основы правопорядка». Это толкование может быть законодательным либо судебным, но обязательно должно устанавливать критерии, согласно которым те или иные нарушения норм права признаются противными основам правопорядка.
Внесение необходимых уточнений в ст. 169 ГК РФ внесет определенную ясность в вопросы недействительности сделок и стабилизирует деятельность хозяйствующих субъектов.

СТОИТ ИМЕТЬ В ВИДУ Помимо изложенных в статье оснований, сделка аренды недвижимости может быть признана недействительной и по иным основаниям. В частности, недействительной может быть признан договор аренды, заключенный c превышением полномочий руководителем арендатора или арендодателя (ст. 174 ГК РФ), недействительной может быть признана крупная сделка и сделка с заинтересованностью, совершенная хозяйственным обществом без проведения необходимых процедур.
Кроме того, отсутствие государственной регистрации договора (в случаях, когда это необходимо по закону) влечет признание договора незаключенным, что также создает негативные последствия для сторон.

Д. ГРИГОРЬЕВ, юрисконсульт
ООО «Колабрия»,
эксперт «ЭЖ»

Самострой в рублях: штрафы, финансовые риски, нежелательные расходы

Содержание:

1. Узаконим через суд и избушку не снесут.

2. Финансовые риски при возведения самостроя.

3. Калькуляция сноса: почем демонтаж?

4. Как государственные органы прижимают “самоволку”?

Самострой в рублях: штрафы, финансовые риски, нежелательные расходы

Чем отличается успешно завершенное строительством здание от не успешного? В первом случае все просчитывается: план, риски и ходы на годы вперед. Во втором случае как-то строится, как-то узаконивается, иногда напролом и не всегда безуспешно.

В первом случае — семь раз отмерить и все равно потом корректировать часть планово; во втором — закономерное рутинное решение — или удача или летальный снос. Сегодня мы вместе с вами посчитаем в конкретных цифрах, сколько будет стоить построить и снести самострой. О том, что считается самостроем и почему его обязательно снесут, читайте здесь.

Узаконим через суд, и избушку не снесут

Недавние изменения в Градостроительном кодексе и ряде сопутствующих законов наделили муниципалитеты правом принимать решения о сносе самовольных построек и воплощать их в жизнь.

При этом для сноса местным властям достаточно лишь оповестить владельца, направив ему официальное письмо (ага, почтой по адресу, где вы прописаны, но не живете). Если с собственником отсутствует связь, разместить информацию о сносе муниципалитет может на официальном интернет-портале или местной газете, которую вы также не читаете, потому что вам и многим другим до лампочки жизнь там, где стоит здание.

Проснулись с утра в понедельник, а у ворот вашего самовольно построенного автосервиса уже бульдозер разворачивается. Как оказалось, приехал не на плановое ТО, а чтобы снести ВАШЕ здание.

Если кто не слышал, в Москве действует комиссия по выявлению и пресечению самовольного строительства, которая наделена самыми широкими полномочиями. А в каждом округе есть инспекция по контролю за недвижимостью. Ее сотрудники выявляют самострой, заносят в базу данных, контролируют состояние, организуют снос и отслеживают исполнение.

Раньше с момента выявления самостроя до сноса объекта могли пройти годы судебных разбирательств. Сейчас достаточно решения одного уполномоченного на то чиновника. И ни какого суда.

Почему так жестко без суда и следствия?

Причина такой практики — злоупотребление. Еще буквально десяток лет назад органы власти не имели генпланов, ПЗЗ, да и вообще понятия о том, что можно, а что нельзя на их территории. Поэтому бизнесмены строили, что и как им удобно, а потом шли в суд. Представители администрации, как правило, без градостроительных документов имели на заседаниях бледный вид, и суд вставал на сторону самостройщика. Сложилась огромная практика: судьи решали, где им принимать во внимание ПЗЗ, а где нет, где обрезать здание, а где — сохранить. А судья, например, не глава городской Архитектуры, поэтому смотрит на дело по-разному и видит его по-разному.

Это было, как аборт вместо контрацепции: затратно, неэтично, кардинально, но имеет место быть.

Сейчас все поменялось с точностью до наоборот. Суды перестали охотно принимать решения об узаконении самостроя, разорвав порочный круг. Теперь, чтобы дело дошло до тяжбы, недобросовестному застройщику необходимо собрать несколько десятков документов, подтверждающих, что его строение:

  • Расположено на участке, принадлежащем застройщику.
  • Соответствует всем установленным законом требованиям, предъявляемым к строениям.
  • Не нарушает права третьих лиц и этому есть доказательства.
  • Не создает угрозу безопасности, здоровью и жизни людей.
  • Соответстветствует генплану города.

Кроме того, придется предъявить в суде документы о том, что все законные методы согласования исчерпаны: все жалобы при получении ГПЗУ, РНС, неправомерные отказы в выдаче акта ввода и тому подобные. Если они нарушают ваши права, конечно, и являются незаконными.

И плановое оформление строения, и узаконение потребует ряда усилий и контактов с госорганами. В сложных ситуациях уходят годы, но когда вы согласовываете ряд правил и параметров до строительных работ — это обходится одной ценой. Когда узаконение, то речь идет об условиях существующего генплана, мнении группы чиновников городского комитета, а вопрос стоит об изменении, сохранении, или сносе здания за счет застройщика. Оба способа обходятся разной ценой и разными временными затратами.

В реальной жизни для того, чтобы понять опасность сноса, нужно один раз побывать в этих реальных условиях: в списке самостроя, ответчиком в суде, держа в рука решение о сносе, вступившее в силу, чтоб в будущем серьезнее относиться к этому вопросу. Тут реально включается голова. Город стремится быть известным на фоне мировых столиц, и снос — это не фантастика, а реальность. И в случае обычной дачи в Новой Москве, и в случае торгового центра, построенного несколько лет назад.

Экономии от самостроя во времени нет. А в деньгах и подавно — ну-ка, снеси многомиллионное строение! В рамках города Москвы все, что меньше нескольких гектаров — это зерна в мельнице, никаких эмоций. Наш город — столица, власти чистят ее от мракобесия, а то иностранцы расстроятся и не приедут. Самострой в Москве без лишних преувеличений — это большая проблема. И если вы просто ищете бесплатную консультацию-решение в интернете, то ваши проблемы явно преуменьшены.

Читать еще:  Риск предприятия это

Ну и вдогонку: почти год действует закон № 340-ФЗ от 03.08.2018 года, по которому в случае отказа от сноса самовольной постройки суд вправе принять решение об изъятии земельного участка, находящегося в частной собственности, и продаже его с публичных торгов более добросовестному юридическому лицу.

В случае, если указанными в части 6 настоящей статьи лицами в установленные сроки не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района выполняет одно из следующих действий:

1) направляет в течение семи рабочих дней со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, уведомление об этом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;

2) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи;

3) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи.

Если коротко сделать вывод из всех наших рассуждений, то он будет выглядеть так (наверняка у вас мало времени, поэтому мы подготовили небольшую шпаргалку):

Аргументы об оформлении самовольных построек

Четыре ошибки бизнеса при аренде помещений

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию. Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования. Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах. Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным. Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут. Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи. Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам. Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем. После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился. Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК. Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета. По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса. Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны. Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя. Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки. Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации). Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector