Bynets.ru

Журнал финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налоговые риски в строительстве

Снижение налоговых рисков в строительстве

Как правильный позаказный учет в строительстве может снизить налоговые риски и что нужно сделать для его быстрого внедрения

Несмотря на то, что положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008) вступило в силу 1 января 2009 г., во многих строительных организациях еще существуют проблемы с применением позаказного метода списания затрат и, как следствие, риски доначисления налогов и штрафов в перспективе. Чем они вызваны и что руководитель может сделать для решения подобных проблем?

Кажется, за последние годы все нюансы применения позаказного метода учета затрат в строительстве неоднократно обсуждены, но в нашей практике до сих пор часто встречаются организации, где есть проблемы с неправильным отнесением затрат к объектам. Работа с сотрудниками бухгалтерии и финансистами в этих компаниях показала, что обычно они довольно хорошо осведомлены в том, как необходимо вести учет затрат. Однако часто проблема лежит совсем в другой плоскости: ее причина — в отсутствии «задокументированных» процессов по сбору необходимой для ведения бухгалтерского учета информации. Причем трудности возникают не только с данными для расчета налогов, но и с данными для управленческого учета. Ведь, по сути, позаказный метод учета затрат нужен именно для управленческих целей, а то, что его реализация для целей налогообложения вызвала огромное количество вопросов у реально работающих организаций, это уже издержки нашей действительности.

Например, организация ведет работы одновременно на трех объектах, причем на двух из них идут отделочные работы. В бухгалтерию поступают счета на оплату шпатлевки и краски. После оплаты водитель получает товар у поставщиков и развозит его по объектам, которые расположены в разных населенных пунктах. При этом часть поставщиков товар доставляет своим транспортом (документы остаются на объектах), другая часть — отправляется на другой объект. Как водится, на стройплощадке документы иногда теряются или их забывают своевременно передать в бухгалтерию. А иногда, когда срочно надо перекинуть материалы с одного объекта на другой, документы на перемещение просто не успевают сделать и что-то кидают в машину в последний момент по звонку. Знакомая ситуация? Если не выполнить заказ качественно и в срок, то нечего будет учитывать, поэтому в разгар работ времени на бумажки не остается. А жаль! Ведь на восстановление того, что сегодня заняло бы 10 минут, потом тратятся часы рабочего времени.

В результате после сдачи объекта в эксплуатацию начинается оперативно-розыскная работа бухгалтеров и финансистов. Сверки с поставщиками, восстановление потерянных документов, выяснение того, какие материалы на какой объект пошли, кто из сотрудников и какие объемы работ на каких объектах выполнял и пр. Причем для получения этих данных бухгалтеры постоянно дергают то снабженцев, то прорабов, то транспортников, то директора, которым уже не до них, ведь в работе новый объект. И, к сожалению, очень часто даже грамотные бухгалтеры после нескольких попыток собрать эту головоломку и, не получив нужного результата, прекращают попытки и делают работу на основании тех данных, которые им дают, со словами «раз это не нужно вам, дорогой директор, то мне и подавно». Так что «бухгалтерская» проблема на самом деле оборачивается управленческой, а проблемы с налоговой отчетностью — следствием недостаточно грамотно организованных бизнес-процессов.

Первое желание — поставить главному бухгалтеру или финансовому директору задачу по организации правильного документооборота. К сожалению, этот путь в большинстве случаев не приводит к желаемому результату, так как даже если бухгалтеру удается подготовить доступные для понимания сотрудников других подразделений инструкции, то реальных инструментов контроля исполнения поставленных задач у него нет. Если же дать бухгалтеру в руки «кнут и пряник» для контроля исполнения этой инструкции, то довольно часто мы приходим к серьезному конфликту внутри организации, так как зачастую бухгалтер требует жесткого выполнения требований, иногда в ущерб основному производству. Грамотный финдиректор обычно лучше понимает особенности работы организации в целом и более успешно справляется с подобными задачами, но и ему трудно донести до всех участвующих в документообороте сотрудников необходимость уважительного отношения к документам. Поэтому, на мой взгляд, руководителю просто необходимо принять ряд мер к правильной организации позаказного учета затрат. И даже если в вашей организации подобных проблем нет, рекомендую вам просмотреть приведенный в конце статьи план мероприятий по внедрению позаказного метода списания затрат.

Что же мы получим при внедрении правильного механизма позаказного списания затрат? Во-первых, снижаются налоговые риски. Ведь ошибки в принятии затрат чаще всего выявляются в результате налоговых проверок, а происходит это зачастую через несколько лет после нарушения, и чаще всего подобные ошибки повторяются до момента проверки, и за эти годы сумма претензий налоговых органов может быть очень велика. К сожалению, качественную аудиторскую проверку организации проводят редко, но даже при своевременном выявлении ошибок их исправление при отсутствии управленческой информации за проверяемый период не всегда позволяет полностью устранить их последствия.

Во-вторых, повысить качество управленческих отчетов в части анализа эффективности работы отдельных участков и объектов строительства. Мы в шутку называем этот эффект побочным, ведь обычно к нам обращаются с просьбой навести порядок в бухгалтерии, подразумевая подготовку и сдачу обязательной налоговой отчетности и оптимизацию налогов. Хотя правильно было бы называть побочным результатом именно обязательные отчеты и оптимизированные налоги, ведь в первую очередь надо налаживать грамотный управленческий учет, а уже на его основе, учитывая пожелания руководителя, формируется отчетность для налоговых органов.

Эту задачу вполне можно решить своими силами, для этого надо выполнить следующие шаги:

1. Назначить ответственного сотрудника за процесс в целом (на эту роль лучше всего подходит финансовый директор или начальник планового отдела, в небольшой организации руководитель может заниматься этим самостоятельно).

2. Назначить ответственного сотрудника в каждом подразделении, участвующем в процессе (в отделе снабжения, на каждом складе, каждой стройплощадке и т.д.).

3. Разработать инструкции для каждого из подразделений. Этому пункту необходимо уделить особое внимание, так как при отсутствии простых и понятных инструкций даже искренне заинтересованному сотруднику будет сложно сделать все правильно с первого раза, не говоря уже о естественном при любых изменениях внутреннем саботаже. Отсутствие коротких и понятных инструкций для персонала часто сводит на нет все усилия по любым изменениям бизнес-процессов, особенно тех, которые затрагивают документооборот в производственных процессах. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

а) в учетной программе необходимо заводить отдельный склад на каждый объект и материалы для этого объекта приходовать именно на этот склад. Объект может иметь полное и сокращенное название. Например: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 87/65, 1-й эт., помещение столовой. Сокращенно — столовая ФПРО. Недопустимо в документах объект называть как-то иначе, это может привести к путанице;

б) желательно на материалы для разных объектов выписывать отдельные счета, на каждом счете необходимо делать пометку, к какому объекту стоит отнести заказанные материалы. Если это сделать сложно, то нужно на каждом счете делать развернутые комментарии или прикалывать их на отдельном листе. В случае расхождения факта поставки со счетом необходимо сделать соответствующие поправки в счете, копии счетов с отметками должны храниться в отделе снабжения. Оригиналы должны своевременно передаваться в бухгалтерию. Так как на практике заказы-наряды часто не делаются или делаются задним числом, то только эти пометки помогут восстановить реальную картину движения материалов;

в) каждое перемещение между объектами должно отражаться документально;

г) все документы поставки материалов должны своевременно передаваться в бухгалтерию, это касается как реальных складов, так и стройплощадок. Если нет технической возможности передать оригинал документа в сжатые сроки, то можно для начала передавать факсимильную копию или копию по электронной почте.

4. Назначить сотрудника, к которому следует обращаться при любых вопросах, не попавших в инструкции. В зависимости от размеров организации это может быть либо ответственный за процесс в целом (см. п. i), либо кто-то из сотрудников бухгалтерии или финслужбы, хорошо понимающий нюансы позаказного списания. Общее правило: если вопрос возник более двух раз, то ответ на него должен быть отражен в измененной инструкции или приложении к ней. Наивно полагать, что кто-то сможет сделать идеальную инструкцию, учитывающую все возможные ситуации и не требующую корректировок.

5. Определить функциональное подчинение руководителей участков и пр. бухгалтерии или финансовой службе в части документооборота.

6. Критерий выполнения данных инструкций включить в плановые показатели для премирования всех сотрудников, участвующих в организации правильного документооборота. Важно отличать случаи разового нарушения от систематического, а также помнить о неминуемости применения санкций, даже если они минимальны, на первом этапе внедрения. Важен сам факт выявления нарушений. Желательно, чтобы это происходило не в формате «ага попался». Мы рекомендуем предупредить о введении новых параметров за три месяца, а в этот период только фиксировать нарушения. Полезной бывает публичная безденежная мотивация сотрудников, успешно решающих новые задачи учета в переходный период.

7. На первых порах регулярно, но ненавязчиво лично интересоваться у ответственных сотрудников, как идет внедрение новшеств, с какими они сталкиваются трудностями. Во-первых, это поможет улучшить инструкции, а также показывает, что вы взялись за эту задачу всерьез и не забудете о ней через пару недель.

8. Определить для себя методы и даты контроля по блоку «позаказный учет». Для начала удобнее всего на общих еженедельных планерках. Когда процесс наладится, достаточно проводить их ежемесячно. Таким образом, в дальнейшем позаказный метод будет занимать не более одного часа в месяц. Однако это при условии, что первое время налаживанию процесса будет уделено должное внимание и техническая работа будет делегирована. Хотя в такой короткой статье невозможно отразить все нюансы практического внедрения позаказного учета затрат, уверен, что с помощью этого плана вы сможете сэкономить время и избежать наиболее распространенных ошибок в этом процессе.

Читать еще:  Сайт налоговой риски бизнеса

При позаказном методе учета затрат объектом учета является отдельный заказ, открываемый на каждый объект строительства, в соответствии с договором на производство работ, заключенным с заказчиком, при этом учет затрат ведется нарастающим итогом до окончания выполнения работ по заказу.

Налоговые риски в строительстве

Cтроительная отрасль традиционно привлекает повышенное внимание налоговиков. Разберем на реальных примерах – с какими претензиями сталкиваются строительные компании.

Проблемные контрагенты

Компания Континент принимала участие в крупных стройках Санкт-Петербурга и Ленобласти.

На проверке налоговикам не понравились 6 субподрядчиков. Сняли расходы и вычеты по НДС. Одних только налогов (без пеней и штрафа) выкатили на 756 млн. руб.

Помимо стандартных для таких дел претензий были и нетипичные, связанные со спецификой отрасли:

— компания не согласовывала субчиков с заказчиками (хотя в контрактах стороны прописали такое условие);

в исполнительной и иной документации, оформляемой в процессе строительства не было упоминания о субподрядчиках (смотрели все: общие журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ, исполнительные схемы, журналы входного контроля качества материалов, журнал сварочных работ, журнал изготовления и освидетельствования арматурных каркасов для бетонирования монолитных и сборных железобетонных конструкций, журнал бетонных работ, журнал ухода за бетоном, список сварщиков, выполнявших работы на объекте, с указанием удостоверения на право производства сварочных работ и пр.);

— объекты режимные (опасные производственные объекты), а вот пропуска на сотрудников и технику субподрядчиков не оформляли;

— все рабочие ходили в спецодежде компании;

— при получении допуска СРО субчики указывали «мертвых душ».

В суде компания ходатайствовала о проведении строительной экспертизы – оценить возможность выполнить весь объем спорных работ силами штатных и привлеченных работников налогоплательщика. Но суды не сочли нужным и отказали в заявлении.

Дробление бизнеса

Компания Игротэк (ОСНО) занималась строительством и привлекала связанных субподрядчиков (на УСН 6%). Оплачивала работы по минимуму, так что набежала кредиторка в 186 млн. руб. Получалось – расходы (у налогоплательщика) есть, а доходов (у субчиков с кассовым методом) – нет.

Налоговики легко это дело раскрутили (совпадение учредителя, сотрудников и пр.) и пересчитали расходы исходя из реальных затрат субчиков (зарплата и взносы). С пенями и штрафами – ок. 63 млн. руб.

Завышение объемов и стоимости работ

ЛКФ «Рошен» строила кондитерскую фабрику и распределительный центр в Липецке.

Налоговики назначили строительную экспертизу.

Эксперты, сопоставив акты КС-2 с проектной и исполнительной документацией, пришли к выводу о завышении стоимости и объемов работ и материалов в актах. Многие позиции в актах указывались укрупненно, задваивались; отсутствовал баланс между материалами и работами по их монтажу. Цены не шли с федеральными и территориальными единичными расценками.

Как итог – сняли вычеты по НДС. Причем в полном объеме (счет-фактуры содержат недостоверные сведения). С пенями и штрафами 362 млн. руб.

Дело рассматривается в суде почти 4 года. Последний на сегодняшний день судебные акт – решение апелляции – не в пользу компании.

Занижение объемов

Компания Молоковское ДРСУ заключила договор субподряда с ЛВ-Сервис (учредитель компании) на реконструкцию автодороги. На 13,7 млн. руб. Позднее допсоглашением стороны расторгли договор. Часть работ закрыли актами. Стоимость невыполненных работ составила 6,4 млн. руб.

Налоговики допросили работников, проанализировали акты на списание материалов, путевые листы, расчеты по затратам. И пришли к выводу, что все работы компания выполнила в полном объеме. А объемы и расценки в актах занизила, чтобы налоги не платить.

Но суды поддержали компанию. Заказчик принял только те виды, объемы и стоимость работ, которые указаны в актах КС-2.

К тому же, не понятно — в чем тут необоснованная налоговая выгода. Ведь обе стороны на ОСНО. Меньше прибыли (и НДС) у подрядчика — меньше расходов (и вычетов) у заказчика.

Как из кредитора не стать инвестором

Компания Инвестпроект возводила ТРЦ. Строила на займы от учредителя (ИП на УСН) и связанных с ним лиц.

Инспекция решила, что это были не займы, а инвестиции: сроки возврата займа большие, а проценты незначительные (0,1-0,5%).

К тому же гасить займы и проценты стали только после начала выездной проверки, и никаких доходов в период стройки компания не получала (оно и понятно). И вообще, результат стройки «по факту» будет принадлежать предпринимателю ввиду его участия в обществе.

А компанию создали только для того, чтобы вычеты по НДС заявить. ИП на УСН ведь сделать этого не может.

И доначислили НДС. С пенями и штрафом вышло ок. 41 млн. руб.

Нижестоящие суды с этим согласились.

Но их поправила кассация. Стройка была реальная, компания зарегистрировала право собственности на объект и заключила договоры аренды. К тому же, ничего не мешало ИП сменить режим с УСН на ОСНО.

Вычет без строительной экспертизы

Компания Старица Авиа в рамках строительства аэродрома и сопутствующей инфраструктуры возвела ангар.

Налоговики отказали в вычетах НДС. Ангар является объектом авиационной инфраструктуры, и без прохождения экспертизы проектной документации технически сложного объекта и получения разрешения на строительство считается самовольной постройкой.

Суды поддержали налогоплательщика. По техпаспорту ангар — некапитальное сооружение. Доказать обратное инспекция не смогла.

И поскольку претензий к подрядчику и реальности работ нет — вычеты правомерны.

А вот еще одно дело. В мае 2014г. компания Порт «Вера» приобрела работы по технико-экономическому обоснованию строительства.

30.06.17 (т.е. в пределах 3х лет) заявила спорные вычеты, но в декларации были ошибки. 05.07.17 (после требования инспекции) представила корректную уточненку.
Налоговики отказали в возмещении НДС в связи с пропуском трехлетнего срока.

Суд первой инстанции поддержал компанию. Трехлетний срок поставлен в прямую зависимость от положительного заключения гос.экспертизы (а ее получили в апреле 2016).

Но апелляция отменила решение.
Получение положительного результата гос экспертизы не препятствовало своевременному возмещению НДС. Уважительных причин обращения за заключением экспертизы через два года после принятия работ налогоплательщик не представил.

Окончания стройки ждать чревато

В 2008-11гг. Санаторий Эльтон-2 реконструировал оздоровительный комплекс.

В 2014г. компания заявила вычеты НДС по объекту в сумме 126 млн. руб. Но по совету налоговиков обнулила декларацию и в 2016г. представила уточненки за 2008-2011гг.

Проверяющие отказали в вычетах, т.к. прошли 3 года.
В суде компания попыталась оправдаться — ну как, сами налоговики ведь рекомендовали так сделать. Напрасно.

«Налогоплательщиком документально не подтвержден факт проведения совещания в УФНС России по вопросу распределения налоговых вычетов по соответствующим периодам строительства (не представлен протокол совещания либо иные доказательства в подтверждение указанного довода)».

Справедливости ради надо сказать, что возмещение компания в итоге получила. Из отказного определения ВС РФ:

«Кроме того, налогоплательщик в кассационной жалобе указывает, что налоговый орган впоследствии принял решения о возврате и зачёте спорных сумм НДС, в связи с чем полностью и добровольно восстановил права общества».

Хеппи-энд, если не считать два круга судебных разбирательств и заморозку денег на 5-10 лет (без уплаты процентов, разумеется).

Субподрядные работы — прямые или косвенные?

Завод сборного железобетона #6 проводил кап.ремонт спорткомплекса для заказчика. Стоимость субподрядных работ и материалов относил к косвенным расходам и списывал сразу.

Налоговики решили — надо относить к прямым и списывать после сдачи заказчику. А все потому, что компания не закрепила перечень прямых/ косвенных расходов в учетной политике.

К тому же вела учёт субподрядных работ по разному: по части объектов относила в прямые, по другой — в косвенные. Такая непоследовательность не нашла отклика у судей.

Проектировщики должны распределять расходы

Компания 711 Военпроект разрабатывала проектную и рабочую документацию. Для этого арендовала буровую установку с экипажем. На затраты списала в 2015 году, а работы заказчику сдала лишь в 2016 году.

Налоговики отказали в учёте расходов в 2015 году.

По правилам все расходы налогоплательщики распределяют на прямые (списываются по мере сдачи работ) и косвенные (списываются сразу).
Выбор организацией метода распределения должен быть обоснован технологическим процессом и экономически оправдан.

Да, при оказании услуг можно не заморачиваться с распределением затрат, списывать все разом.
Но это исключение не относится к проектировщикам. Ведь разработка проектной документации имеет материальный результат, а потому это работа, а не услуга.

Ошибки в учёте? Есть риск НДС

Компания ДЭСКА выявила при инвентаризации недостачу материалов и готовой продукции. Виновных не нашла, списала на убытки.

Налоговики признали недостачу безвозмездной реализацией и доначислили НДС.

Суд первой инстанции поддержал компанию. ТМЦ выбыли в результате неправильного учёта, который в проверяемом периоде находился в процессе становления. Значит, реализации имущества не произошло.

Но апелляция и кассация были иного мнения.
Налогоплательщик документально не подтвердил факт выбытия имущества в результате наступления событий, не зависящих от его воли (порча, бой, хищение, стихийное бедствие, уничтожение недоброкачественной продукции и т.д.)

Ремонт и реконструкция не совместимы?

ФНПЦ «Прогресс» провел строительно-монтажные работы в здании столовой. На расходы списал сразу, что не понравилось налоговикам.

На проверке выяснилось, что в результате работ произведена частично надстройка второго этажа здания. Соответственно, изменилась площадь и объем здания — а это уже реконструкция.
Уменьшили убыток на 69,7 млн. руб.; пересчитали налог на имущество.

Читать еще:  Проверить риски по инн

Налогоплательщик сказал — согласен, работы по надстройке второго этажа — реконструкция. Но все остальное — кап.ремонт, относится к текущим расходам.

Суд первой инстанции поддержал предприятие и поделил затраты: на реконструкцию и на ремонт.

А вот апелляция с кассацией были категоричны.

«Весь комплекс работ от капитальных до текущих (в том числе и усиление грунта и теплоизоляция, отделка помещения, установка светильников и пластиковых окон и т.д.) имел единую цель — такое изменение частично «работоспособного» здания, чтобы оно позволило использовать здание в качестве производственного с улучшением его безопасности, технической оснащённости, энергосбережения и количества производственных площадей».

К тому же один проект, один договор.

Налог за недострой

На камералке проверяющие выяснили, что у компании Форма есть недостроенное здание. Часть которого сдают в аренду.
Ну и доначислили налог на имущество.

Напрасно налогоплательщик говорил о том, что часть помещения находится в стадии достройки и отделки (в частности, приобретали насосы для системы отопления), разрешение на ввод не получено и право собственности не зарегистрировано.
И вообще — как считать налог, если первоначальная стоимость не сформирована?

Суды установили, что в аренду объект сдали в производственных целях, а не в целях достройки. Значит, объект был готов.
Понесенные в течение года расходы были несущественны (3,47% от общей стоимости) и относились к отделочным работам.
Отсутствие же насосов отопления не мешало использовать объект в предпринимательской деятельности.

Снесли объект — налога нет

Компания Деловой партнёр скупила ветхие дома под снос. Для дальнейшей застройки.
Платить налог на имущество не стала. Ведь спорные объекты изначально не могли использоваться по назначению и приносить экономическую выгоду. К тому же, часть объектов уже снесли. Правда, внести сведения в ЕГРН не успели.

Но налоговики были непреклонны. Каких-либо исключений в налогообложении жилых помещений по таким критериям, как техническое состояние, приобретение под снос, отсутствие намерения дальнейшего использования в деятельности, направленной для извлечения дохода, нет.
Пока есть отметка в ЕГРН — обязаны платить.

Компанию спасла подоспевшая к апелляции позиция ВС РФ по делам Прачечная Очаково.
По объектам, где имелись акты кадастрового инженера о сносе, доначисления отменили.

НДС с аванса надо уплатить, пусть и не из чего.

Компания Строймост заключила госконтракт на строительство здания для таможни. Заказчик перечислил «аванс» на специальный счёт в казначействе (распространенная практика).

По условиям контракта воспользоваться авансом компания могла лишь после фактического выполнения работ и подписания двусторонних актов.

Налогоплательщик не стал уплачивать НДС с «аванса». Не из чего..

Суды двух инстанций поддержали компанию, но кассация направила дело на новое рассмотрение.

«Положения ст.487 ГК РФ «Предварительная оплата» не содержат указаний на то, что предварительная оплата возникает только тогда, когда ее получатель имеет возможности по полному распоряжению полученной предварительной оплатой (авансом)».

Налоговые риски в сфере строительства

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 25.07.2019 2019-07-25

Статья просмотрена: 28 раз

Библиографическое описание:

Константинов, Д. Г. Налоговые риски в сфере строительства / Д. Г. Константинов. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2019. — № 30 (268). — С. 69-71. — URL: https://moluch.ru/archive/268/61735/ (дата обращения: 10.04.2020).

Современная налоговая система в РФ довольная тяжела для понимания большинства обычных граждан. Подавляющая часть население не вдаётся в подробности и тонкости платежей, а просто покорно платит, в том числе далеко не каждый россиянин обращается за налоговыми льготами, которые ему положены — одни от незнания об их существовании, другие просто не хотят связываться с бюрократической машиной, находя для себя данную экономию не существенной, в целом это можно связать с низким уровнем правовой культуры в целом сравнительно с другими странами. Другое же дело коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, которые первичной своей целью ставят извлечение прибыли, стараясь повысить её всеми возможными способами, к сожалению не всегда легальными, однако такой инструмент, как оптимизация налоговой нагрузки законными методами может служить хорошим подспорьем для увеличения доходности бизнеса. Но не секрет, что некоторые хозяйствующие субъекты в своих попытках «сэкономить» опускаются и до незаконных методов, так например: только в сфере выплат по заработной платы за год было выявлено недоплаты более чем на 100 миллиардов рублей [1]. В 2018 же году было выявлено 98,3 тысячи административных правонарушений, и удерживается устойчивая тенденция роста этого показателя [2]. Во многом это связано с ростом эффективности деятельности налоговой службы.

Однако одновременно вместе с борьбой с реальными нарушителями закона ФНС порой затрагивает и невиновных, ошибки неизбежны в любой деятельности, однако ситуацию усугубляет тот факт, что за I квартал 2016 г. в пользу налоговых органов удовлетворено 79 % заявленных в судах денежных требований, за I квартал 2015 г. — 80 % [3], у компаний и ИП всё меньше надежды на возможность оспорить решение налоговиков, хотя порой ошибки и бывают совершенно очевидными и остаётся непонятным почему суды в таких делах выносят решения в пользу налоговых органов.

Особый интерес вызывает сфера строительства, которая находится под особым, пристальным вниманием сотрудников ФНС. Несмотря на строгую регламентацию возникает множество связанных с налогами вопросов в этой области. Одним из таких проблемных вопросов, стоящих особенно остро для крупных застройщиков, стало по сути утверждение о том, что существование в действительности конкретного результата работы не может служить неоспоримым подтверждением реального осуществления хозяйственной операции. То есть другими словами: тот факт, что построено здание, на строительство которого был заключен договор, вовсе не означает, что оно было построено именно теми лицами, которые по договору якобы осуществили эту работу. Это очевидно для каждого налоговика, однако далеко не каждый налогоплательщик может уловить сущность этого сложно сформулированного утверждения. До появления статьи 54.1 НК РФ суды нередко прямо указывали то, что на налогоплательщике, если он хочет добиться уменьшения налоговой базы на расходы, лежит бремя доказывания фактов, свидетельствующих о том что конкретный контрагент выполнил указанную в договоре работу, а сотрудники ФНС в свою очередь пытались доказать обратное, искали все возможные факты, подтверждающие, что собственник самостоятельно выполнил работу, вплоть до того, что налоговики проверяли журналы доступа на строительную площадку, просматривали записи с камер наблюдения, отслеживали кто заключал договора с подрядчиками и иные подобные этим действия.

С нововведением 2017 года в Налоговом Кодексе, в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2017 N 163-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации» появилось прямое указание, что налогоплательщик имеет право на вычет только при условии, что «обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону», стало совершенно очевидно для всех участников налоговых отношений: чтобы расходы по конкретному договору можно было зачесть с целью уменьшения налога на прибыль, а по входящему НДС можно было принять вычет — договор должен исполнить ваш контрагент, и вы должны это доказать.

В связи с чем интерес вызывает дело, которое в первой инстанции рассматривалось в Арбитражном суде Пермского края о доначислении НДС, налога на прибыль общей суммой 19.488.504 руб., а также пени и штрафы по результатам налоговой проверки в отношении ООО «Коммерческая многопрофильная компания» за 2012–2014 годы [5]. Сотрудники ФНС основывались на том, что налогоплательщик неправомерно применял налоговые вычеты и расходы за указанный период по некоторым хозяйственным операциям, в том числе сомнение вызывал факт осуществления подряда указанным в договоре контрагентом, а не силами самой компании. Общества с ограниченной ответственностью «Инвестпро», «Престиж-Строй», «Полистрой», которые компания якобы привлекала для выполнения работ по капитальному ремонту принадлежащих заказчику резервуаров для хранения нефтепродуктов, были проверены налоговой инспекцией и в ходе налогового контроля было выявлено, что данный компании объективно не могли выполнить указанную работу в силу того, что не обладали необходимыми для этого ресурсами, то есть техникой, рабочей силой и иными, но при это сам налогоплательщик такие ресурсы имел, «а также обладал определенными знаниями и навыками при поиске поставщиков строительных материалов, субподрядных организаций».

В конечном счёте, в судебном порядке налогоплательщик смог добиться снятия лишь небольшой части доначислений, однако само решение осталось в силе, а на налогоплательщика легло бремя выплаты данной суммы.

Таким образом, налоговым органам постепенно удаётся разрушить вредную практику, которая долгое время служила способом неосновательного обогащения среди хозяйствующих субъектов и наносила ущерб государственной экономике, однако у такой деятельности есть и обратная сторона: не до конца понятно каким именно образом налогоплательщики должны подтверждать факт выполнения работ контрагентом, как основания достаточны, а какие нет, в связи с чем складывается ситуации в рамках которой могут привлечь действительно добросовестное лицо, которое выполнило всё в соответствии с законом, однако же которое не убедит в этом ФНС и в дальнейшем вряд ли сможет оспорить решение налогового органа в суде. В связи с чем, видится необходимым издание дополнительного разъяснения, которое наконец даст четкие указания, на которые налогоплательщики будут опираться при заключении таких договоров, как строительный подряд и честные налогоплательщики смогут избежать незаслуженной ответственности.

Налоговые риски при долевом строительстве

Георгий Гордеев, ведущий специалист Центра налогового планирования «Корпус права»

Обязанность застройщика по договору долевого строительства платить НДС не подвергается сомнению. Однако размер подлежащих к уплате сумм теоретически возможно уменьшить.

Читать еще:  Арендные каникулы налоговые риски

С апреля 2005 года отношения по долевому участию в строительстве регулируются новым Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Нормы этого документа применимы также и к строительству деловой недвижимости (например, объектов общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли). В то же время они не затрагивают объекты недвижимости производственного назначения.

Закон обязателен для всех компаний, не имевших на 1 апреля 2005 года разрешение на строительство. Если же на дату вступления Закона в силу застройщик такое разрешение получил, то требования Закона на него не распространяются.

Новый порядок

В отличие от Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», новый Закон регулирует только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Вложения ценных бумаг и иного имущества, в том числе имущественных прав и иных прав, имеющих денежную оценку, выходят за его рамки.

Что же изменилось с принятием Закона? Теперь привлекать для строительства денежные средства от физических лиц можно только на основании договора участия в долевом строительстве. Все компании, занимающиеся этим, обязаны отвечать ряду требований. Так, они должны иметь в собственности или арендовать земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию.

Согласно Закону, сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участники долевого строительства. Застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц создать объект недвижимости и передать его участникам. Те же обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Договор на участие в долевом строительстве следует квалифицировать как договор подряда со специальными условиями, предусмотренными Законом. К ним относятся (ст.ст. 4-9 Закона):

  • обязательная государственная регистрация договора;
  • определение подлежащего передаче объекта долевого строительства;
  • срок передачи застройщиком объекта;
  • цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет);
  • порядок одностороннего расторжения договора участником долевого строительства;
  • размер неустойки, подлежащей уплате сторонами за нарушение своих обязательств;
  • обеспечение обязательств застройщика залогом.

НДС обязателен, его размер — нет

Как уже было сказано, договор на участие в долевом строительстве следует считать договором подряда. Однако это создает для застройщика значительные трудности в налоговом планировании. Выполнение им своих функций для целей налогообложения является реализацией работ. Таким образом, деятельность застройщика будет облагаться налогом на добавленную стоимость.

В то же время Закон позволяет оптимизировать суммы НДС за счет уменьшения налоговой базы. Базой при реализации работ признается их стоимость в соответствии с заключенным договором (ст. 154 НК РФ). Цена договора на участие в долевом строительстве может определяться двумя способами. Во-первых, как сумма денежных средств, которые заказчик перечисляет застройщику для выполнения им работ. Во-вторых, как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика плюс на оплату самих работ (ст. 5 Закона). В первом случае налоговая база по НДС будет определяться исходя из всей суммы, перечисленной заказчиком застройщику. Во втором же – НДС будет уплачиваться только с вознаграждения застройщика.

Здесь надо принять во внимание, что налогом на добавленную стоимость облагаются в том числе и авансы. Поэтому возможно разбить суммы, перечисляемые застройщику, на возмещение расходов и собственно оплату работ. Это позволит застройщику значительно сэкономить на налоговых платежах. Если договором предусмотрены поэтапные выплаты, целесообразно последний платеж назвать в тексте договора оплатой работ застройщика.

Скорее всего, этот момент будет оспариваться налоговыми органами. Как правило, они настаивают на том, что расходы, понесенные подрядчиком и возмещаемые заказчиком, увеличивают размер вознаграждения подрядчика (письмо Минфина РФ от 19 сентября 2003 г. № 04-03-11/75). Поэтому такой вариант является рискованным.

Возможности инвестиционных договоров

Ранее денежные средства граждан и организаций для строительства объектов недвижимости привлекались на основании инвестиционного договора. Теперь же применять эту конструкцию возможно, только если деньги поступают от юридических лиц и предпринимателей.

Условия инвестиционного договора позволяют квалифицировать его как договор простого товарищества (совместной деятельности). Рассматривать его как договор подряда нельзя по следующим соображениям.

Во-первых, предметом договора простого товарищества является совместная деятельность сторон, направленная на достижение закрепленной в договоре цели. По договору подряда работы выполняет застройщик, после чего передает их результаты заказчику (участнику долевого строительства).

Во-вторых, по договору подряда заказчик оплачивает работы застройщика. В то же время по договору простого товарищества имущество находится в общей долевой собственности товарищей.

И в-третьих, участники простого товарищества самостоятельно несут риски возникновения убытков. В договоре подряда все риски несет застройщик.

В инвестиционных договорах, заключаемых в форме простого товарищества, устанавливается размер вклада каждого из товарищей и соответствующая ему площадь объекта недвижимости. По окончании строительства участники инвестиционного контракта составляют документ о распределении между ними площадей построенного здания. Согласно условиям контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые объекты недвижимости.

Чтобы обосновать квалификацию инвестиционного контракта как договора простого товарищества, необходимо включить в его текст следующие условия (ст.ст. 1041-1046 ГК РФ):

  • объединение имущества участников договора для достижения общей цели. При этом следует отметить, что вклад в простое товарищество не может быть возмездным. Он вносится лишь с целью участия товарища в совместной деятельности и дает ему право на долю общего имущества при его распределении;
  • имущество, которое было внесено или получено по результатам совместной деятельности, признается общей долевой собственностью товарищей, если иное не предусмотрено договором или законом;
  • соглашение товарищей определяет порядок покрытия общих расходов и убытков.

Товарищи НДС не платят

Налогообложение при простом товариществе и при договоре о долевом строительстве значительно отличается. Передача имущества в рамках договора простого товарищества не облагается налогом на добавленную стоимость (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому в платежи инвестора подрядчику, являющемуся товарищем, НДС включаться не будет. Привлечение денежных средств соинвесторов, оформленное договором простого товарищества, также не приводит к возникновению обязанности по уплате НДС. Ведь Налоговый кодекс не признает реализацией передачу имущества, если она носит инвестиционный характер.

Часто возникает ситуация, когда кто-то из инвесторов переуступает третьему лицу свое право требования к застройщику. В данном случае объект обложения НДС не возникает. Дело в том, что переуступаемое право требования не вытекает из договора, направленного на реализацию товаров (ст. 155 НК РФ; п остановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 декабря 2003 г. № Ф09-4421/03-АК ).

Отдельно скажем об одной особенности налогообложения прибыли, относящейся к договору простого товарищества. Деньги, полученные на строительство, являются целевым финансированием. У инвестора налогом на прибыль они не облагаются. К целевому финансированию относятся средства дольщиков, аккумулированные на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Эти суммы застройщик использует только на инвестирование в строительство в соответствии с назначением, определенным в договоре. В случае нецелевого расходования средств они включаются в состав внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ). Инвестор должен вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования, а также произведенных расходов. Иначе суммы финансирования будут облагаться налогом на прибыль с даты их получения.

Альтернативные варианты

Взаимоотношения участников строительства могут принимать и иные формы, являющиеся фактически незаконными. Так, схема, называемая «вексельной», дает возможность работать по закону об инвестиционной деятельности, а не по закону о долевом участии в строительстве. Для этого инвестор вносит в «оплату» по договору не денежные средства, а вексель, полученный в банке. После этого заказчик получает от банка деньги по векселю и ведет строительство на полученные средства. По окончании строительства заказчик передает объект недвижимости инвестору.

Другой вариант: инвестор выплачивает деньги застройщику по договору займа, после чего объект недвижимости передается как отступное. Чтобы сделка не была признана притворной, можно начислять проценты за заем. Проблема заключается в том, что у инвестора нет гарантий того, что впоследствии он получит квартиру. По окончании договора займа застройщик может просто вернуть ему деньги. При этом указать в договоре, что застройщик обязан передать результат строительных работ в качестве отступного, нельзя. Это повлечет признание договора займа притворной сделкой, прикрывающей договор участия в долевом строительстве.

Необходимо помнить, что подобные варианты являются крайне рискованными. И хотя нам известно, что некоторые застройщики их используют – это варианты до первого судебного процесса с инвестором.

Мнение

Константин Игонин , заместитель директора по правовым вопросам ЛИСТИК и ПАРТНЕРЫ тм :

« В главе 25 Налогового кодекса содержится целый ряд институтов и терминов, относящихся к сфере долевого участия в строительстве: «дольщик», «инвестор», «аккумулирование средств». Однако их суть четко Кодексом не определена. Более того, не вполне понятно, как соотносятся нормы закона «Об участии в долевом строительстве…» и налогового законодательства. Например, идентичен ли участник долевого строительства «дольщику (инвестору)»? Идентично ли получение застройщиком договорной цены от участника «аккумулированию на его счетах средств» дольщиков?

По нашему мнению, к операциям, совершаемым заказчиком, должны применяться общие правила налогообложения при реализации работ. Это показывает анализ содержания прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве. Так, основное обязательство застройщика («построить и передать объект») полностью соответствует понятию «работа» для целей налогообложения (п. 4 ст. 38 НК РФ). А передача результата выполненной работы на возмездной основе признается реализацией».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector