Bynets.ru

Журнал финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нецелевое использование денежных средств застройщиком

Ответственность застройщика за нарушение 18 статьи 214 Федерального закона

В июле 2018 года в 214 Федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» внесены значительные изменения. Были изменены правила по использованию полученных от дольщиков денежных средств. Их соблюдение гарантировано ответственностью за нарушение ст. 18 фз 214, которая устанавливает эти правила.

Ограничения на использование денежных средств дольщиков

Правила по расходованию денег дольщиков установлены в зависимости от даты получения разрешения на строительство многоквартирного дома (до или после 1 июля 2018 года).

В начатых до 1 июля проектах нельзя совершать напрямую запрещенные законом платежи. Запрещено предоставлять займы, покупать ценные бумаги, обеспечивать обязательства других лиц и т.п.

Если разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года, эти ограничения также будут применяться. Дополнительно, разрешено финансировать только те операции, которые перечислены в законе. Статья 18 214 фз содержит длинный список таких операций (однако их все же недостаточно по мнению многих строительных компаний).

Ответственность за отсутствие специализированного счета.

Траты в нарушение правил 214 фз будут нецелевым использованием средств дольщиков. Законодательство не содержит специальных штрафов за неоткрытие спецсчета застройщика или расчеты с дольщиками с использованием других счетов.

Однако, ответственность застройщика за нарушение ст 18 ФЗ 214 все же может наступить в административном порядке. Для таких случаев применима более общая статья 14.28 КоАП РФ об ответственности за нарушение правил долевого строительства. Частью первой статьи установлено, что привлечение финансирования от дольщиков в нарушение требований, установленных законодательством, влечет наложение штрафа в сумме до 1 млн. руб. Менеджеры строительной компании будут дополнительно оштрафованы на сумму до 50 тыс. руб.

Ответственность за нецелевое использование средств дольщиков

В законе также отсутствует специальная норма, которая бы устанавливала административную ответственность застройщика за нецелевое использование денежных средств дольщиков. Однако статья 14.28 КоАП может быть также применена и в случаях, когда застройщик тратит полученные деньги на не разрешенные законом цели.

В случае использования спецсчета, банк будет контролировать списания со счета. Поэтому такие нецелевые траты будут затруднены. Если же строительная компания ухитрилась обойти закон, это нарушение будет выявлено органом строительного надзора. В результате, девелопер потеряет право привлекать деньги дольщиков (постоянно или временно).

В случае, если строительная компания своими действиями причинила значительный ущерб, ее руководитель и собственники могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Последствия нецелевого использования средств дольщиков

Дополнительно к карательным мерам, ст. 18 закона 214 фз устанавливает возможность оспорить сделки, незаконно оплаченные за счет дольщиков. Право оспорить такие сделки имеют государственные надзорные органы и Фонд защиты прав дольщиков. Оспорить сделку могут также кредиторы застройщика, в число которых входят и дольщики.

При этом вторая сторона сделки не сможет сослаться на незнание о незаконном финансировании. Если в названии компании содержатся слова «специализированный застройщик» , какие-либо дополнительные аргументы не потребуются. Фактически же незнание другой стороны будет сложно доказать также и во всех других случаях. Любое заключающее сделку юридическое лицо должно провести хотя бы минимальную проверку своих контрагентов. Поэтому не составляет труда выяснить, что конкретная организация является застройщиком.

Обновленная статья 18 вступила в силу сравнительно недавно. Поэтому пока не вполне ясно, как на практике будут работать меры наказания за ее игнорирование. Возможно, в будущем в законе появятся дополнительные меры ответственности для таких случаев.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Ответственность застройщика за нецелевое использование средств участников долевого строительства

Порядок и цели использования денежных средств застройщиком закреплен в статье 18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Федеральный закон № 214-ФЗ»).

Из особенностей порядка действия отдельных положений Федерального закона № 214-ФЗ, закрепленных как в его прямых нормах, так и в переходных положениях федеральных законов, следует, что требования статьи 18 указанного закона в скором времени вообще не будут применяться к застройщикам, а именно:
— при применении счетов эскроу для целей расчетов по договору участия в долевом строительстве положения о целевом использовании средств и особом порядке осуществления операций по расчетному счету застройщика не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ).

С 1 июля 2019 года требование об обязательном использовании счета эскроу при расчетах по договору участия в долевом строительстве станет обязательной для большинства застройщиков (за исключением тех застройщиков, кто начал строительство и продажи до указанной даты по старым правилам и на 1 июля 2019 года будет соответствовать критериям строительной готовности объекта и востребованности у потребителя, утвержденным Правительством РФ).

Таким образом, после 1 июля 2019 года (если к этой дате анализируемый законопроект успеют принять) норма об административной ответственности за нецелевое расходование застройщиком денежных средств участников долевого строительства потенциально может быть применима к очень ограниченному числу лиц. А по мере того, как застройщики, которым будет позволено работать без применения счетов эскроу, будут вводить свои объекты в эксплуатацию, лица, к которым применима такая норма об ответственности, вообще исчезнут.

Читать еще:  Предмет ревизии денежных средств

В ключе постоянных изменений законодательства о долевом строительстве подобная норма вряд ли будет способствовать его стабильному и эффективному действию.

Когда застройщик начинает использовать средства дольщика?

В цепочке лиц, задействованных в процедуре совершения операций по расчетному счету застройщика, ключевым звеном, помимо самого застройщика, является уполномоченный банк. В соответствии со статьей 18.2 Федерального закона № 214-ФЗ на уполномоченный банк возложена обязанность осуществлять контроль каждой операции, производимой по расчетному счету застройщика, в том числе на предмет ее соответствия целям, установленным законом.

В случае отказа уполномоченным банком в совершении операции по расчетному счету застройщика, операция по расчетному счету застройщика не производится (денежные средства не списываются), а информация об отказе в совершении такой операции направляется банком в уполномоченный орган исполнительной власти соответствующего субъекта РФ и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

В предлагаемой норме об ответственности есть формулировка «использование застройщиком денежных средств». При этом ни рассматриваемая норма законопроекта, ни какая-либо иная норма действующего законодательства не раскрывает, в какой момент наступает такое «использование»:

  • когда застройщик попытался списать денежные средства на цели, не предусмотренные законом, а банк выявил нарушение и передал информацию контролирующему органу, либо
  • когда уполномоченный банк одобрил операцию и денежные средства были списаны с расчетного счета застройщика, а затем выявилось их нецелевое назначение.

“Белые пятна” законопроекта о нецелевом использовании денежных средств участников долевого строительства

В первом случае уже существующий риск возможного нарушения прав застройщика, состоящий в том, что уполномоченный банк по формальному основанию вправе отказать в совершении операции (потенциально речь может идти о неправильном толковании содержания документов-оснований сотрудником банка) и сообщить об этом в контролирующий орган, дополняется опцией привлечения застройщика к административной ответственности только за попытку списания денежных средств (без совершения деяния и наступления неблагоприятных последствий – усеченный состав). В данном случае подобная мера представляется очень жесткой, а ключевая роль в выявлении факта правонарушения отводится банку.

Во втором случае применение меры ответственности к застройщику видится более обоснованной, но санкция в форме штрафа, уплачиваемого в бюджет, не позволит в полной мере восстановить нарушенные права участников долевого строительства, поскольку средства уже списаны и механизма их возврата законом не предусмотрено. Кроме того, в данном случае усматривается вина не только застройщика, но и уполномоченного банка, который пропустил такую операцию, однако ответственность для банка не предусмотрена действующим законодательством РФ и не рассматривается в текущем законопроекте.

При этом ни в первом, ни во втором случае не усматривается достижение заявленной цели применения подобной меры ответственности, обозначенной в пояснительной записке к анализируемому законопроекту, — обеспечение надлежащей защиты прав участников долевого строительства.

Разъяснения по вопросу целевого использования денежных средств участников долевого строительства

Актуально

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) установлены требования относительно целевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, установленных частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве.

Законодатель установил правило о целевом использовании застройщиком денежных средств, полученных по договору участия в долевом строительстве от участника долевого строительства. Это сделано в целях защиты долевых инвестиций граждан от их нецелевого использования застройщиком.

Если у застройщика окажется недостаточно средств для завершения строительства, может возникнуть проблема отсутствия финансирования строительства и, как следствие, проблема «долгостроя».

Чтобы этого не происходило, законодатель четко обозначил цели, на которые застройщик может расходовать полученные от участников долевого строительства денежные средства:

1. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества в соответствии с проектной документацией.

2. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на возмещение затрат на приобретение права собственности или права аренды на застраиваемый земельный участок. Если застройке подлежит участок, предоставленный из государственной или муниципальной собственности, то долевые инвестиции граждан допустимо направить на возмещение затрат застройщика на победу в соответствующем земельном аукционе.

3. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на подготовку проектной документации, а также проведение инженерных изысканий.

Читать еще:  Амортизационные отчисления это денежное выражение стоимости

Под инженерными изысканиями законодатель понимает процесс «изучения природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования»

К основным видам инженерных изысканий относятся следующие виды:

К специальным видам инженерных изысканий относятся:

— обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений,

их строительных конструкций;

— поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;

— локальный мониторинг компонентов окружающей среды;

— разведка грунтовых строительных материалов;

— локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.

Денежные средства долевых инвесторов также могут расходоваться на оплату услуг по государственной экспертизе проектной документации.

4. Застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к инженерным сетям. Такие расходы правомерны в отношении строительных работ, осуществление которых предусмотрено проектной документацией. Допустимы расходы на строительство инженерных сетей в пределах земельного участка, отведенного под строительство.

5. Застройщик вправе, за счет средств долевых инвесторов, возмещать затраты в связи с внесением платы за подключение (присоединение) к инженерным сетям.

Плата рассчитывается на основании заранее утвержденных тарифов.

6. Если застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома в рамках процедуры развития застроенных территорий, то застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, в целях исполнения своих обязательств по договору развития застроенных территорий.

За счет средств долевых инвесторов, можно финансировать расходы на переселение жителей с застроенной территории, подлежащей развитию.

7. Если строительство многоквартирного дома осуществляется в рамках процедуры комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, застройщик вправе расходовать средства, полученные от долевых инвесторов, на финансирование затрат по подготовке планировочной документации, а также затрат на обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Использование застройщиком денежных средств на цели, не предусмотренные частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве, а также не соответствующие заключенному в соответствии с указанным законом договору участия в долевом строительстве, считается нецелевым использованием денежных средств участников долевого строительства.

В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению в соответствии с частью 2 статьи 18 Закона о долевом строительстве.

Сумма оплаты услуг застройщика должна быть указана в договоре участия в долевом строительстве, в противном случае такие расходы застройщик должен производить до окончания строительства объекта из иных источников финансирования.

Цели на которые подлежат использованию денежные средства участников долевого строительства должны соответствовать определенным главам сводного сметного расчета.

В случае нарушения застройщиком требований, установленных частями 1 и 2 статьи 18 о целевом использовании денежных средств участника долевого строительства, такой участник вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке.

В случае досрочного расторжения договора участия в долевом строительстве по этому основанию застройщик должен возвратить полученные от участника долевого строительства денежные средства, а также начисленные проценты за период пользования этими средствами.

В настоящее время каких-либо иных санкций в отношении застройщика за нарушение правил о целевом использовании денежных средств участников долевого строительства действующим законодательством РФ не предусмотрено.

О фактах нецелевого использования денежных средств участников долевого строительства можно узнать на сайте Управления, из информации о результатах плановых проверок застройщиков.

В 2013 году Управлением проведены 29 плановых проверок соблюдения застройщиками, осуществляющими строительство объектов с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве, требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и иных нормативно-правовых актов в области долевого строительства, в том числе соблюдения застройщиками порядка целевого использования средств, установленного статьей 18 Закона о долевом строительстве.

Плановые проверки проведены в соответствии с ежегодным планом проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год, утвержденным приказом Управления государственного строительного надзора Свердловской области от 26.10.2012 № 4205-А «Об утверждении ежегодного плана проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год»

В рамках плановых проверок, выявлены факты нецелевого использования денежных средств граждан при строительстве объектов недвижимости допущенные застройщиками.

Застройщикам направлены предписания об устранении нарушений положений статьи 18 Закона о долевом строительстве.

Читать еще:  Как заполнить товарно денежный отчет

Кроме того, информация о фактах нецелевого использования денежных средств участников строительства направлена в правоохранительные органы для решения вопроса о наличии основания для проведения доследственной проверки по признакам составов преступлений, предусмотренных статьями 159 (Мошенничество) и 160 (Присвоение или растрата) Уголовного кодекса Российской Федерации.

По заявлению Управления о фактах нецелевого использования СП ОАО «Североуральское управление строительства» ОМВД России по ГО «город Лесной» принято процессуальное решение о возбуждении уголовного дела по признакам состава преступления предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ.

В 1 квартале 2014 году предписания с требованием устранить нарушения статьи 18 Закона о долевом строительстве выданы 4 застройщикам.

О возможности использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства на оплату улучшений объекта долевого строительства

Застройщиком в заключаемых договорах участия в долевом строительстве в характеристике объекта долевого строительства (квартира) предусмотрено, что в квартире установлен один кухонный гарнитур, укомплектованный вытяжкой, духовым шкафом, варочной поверхностью, смесителем, мойкой, и один шкаф-купе. Гарантии производителя мебели и техники действуют в соответствии с сертификатами и гарантийными талонами, выданными производителями на мебель и технику, установленные в квартире.

Вопрос:

Вправе ли застройщик использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, в оплату указанного улучшения?

Ответ:

Порядок и цели использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства предусмотрены ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ предусмотрены цели использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. При этом, ч. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ установлено, что в случае если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 статьи 18 ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, в то время как денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Таким образом, если застройщик предусмотрел в договоре участия в долевом строительстве условие о цене в соответствии с ч. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, то часть денежных средств, уплаченных в счет оплаты услуг застройщика, может быть использована им по своему усмотрению.

Данная позиция подтверждается в письме Минфина от 29.03.2012 № 03-03-06/1/166.

Существует судебная практика, подтверждающая возможность использования денежных средств участников долевого строительства на цели, не предусмотренные ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ:

«Застройщик потратил полученные от участника долевого строительства денежные средства на приобретение ценных бумаг, предоставление займа, оплату по договору управления инвестиционным проектом.

В данной ситуации суд не отрицал возможность использования застройщиком денежных средств на вышеуказанные цели, поскольку договором участия в долевом строительстве было предусмотрено, что цена договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, но застройщик приобрел ценные бумаги на сумму 725 млн рублей, в то время как по условию договора участия в долевом строительстве застройщик мог использовать по своему усмотрению денежные средства только в размере 150 млн рублей.

Таким образом, суд установил, что застройщиком совершено нецелевое использование денежных средств в размере 575 млн рублей».

(Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.08.2015 № Ф09-5535/15 по делу № А50-22545/2014)

Применительно к рассматриваемой ситуации важное значение имеет тот факт, является ли квартира с улучшениями в виде установки кухонной мебели и шкафа-купе предметом договора или такие улучшения являются инициативой застройщика, не предусмотренной договором.

Например, в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено, что стоимость квартиры включает в себя возмещение затрат на строительство квартиры, а также оплату услуг застройщика. Следовательно, учитывая сказанное нами выше, часть денежных средств, предусмотренных на оплату услуг застройщика, может быть использована застройщиком по своему усмотрению.

Объектом долевого строительства дольщика по договору может быть квартира в жилом многоквартирном доме, а также доля в праве собственности на общее имущество жилого многоквартирного дома. Квартира передается дольщику в следующем виде:

— в квартире установлен один кухонный гарнитур, укомплектованный вытяжкой, духовым шкафом, варочной поверхностью, смесителем, мойкой, и один шкаф-купе.

Учитывая вышеизложенное, предметом договора является передача дольщику квартиры в соответствии с характеристиками, указанными в договоре, при этом стороны договора согласовали конкретный объект, который будет передан по окончании строительства, следовательно, использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства на оплату вышеуказанного улучшения является правомерным и не обладает признаками нецелевого использования денежных средств.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector