Bynets.ru

Журнал финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Метод дисконтирования денежных доходов

Оценка экономических величин и управление предприятием:

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ДЛЯ СТУДЕНТОВ И ИССЛЕДОВАТЕЛЕЙ

Метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса

Процедура применения метода дисконтированных денежных потоков описана по шести основным этапам и представлена в виде схемы. Представлены практические подходы к обоснованию основных параметров метода: денежных потоков, остаточной стоимости и др. Многое непонятно, не знаете с чего начать? Специально для Вас далее третий вопрос)

1. Предпосылки применения метода дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса, его преимущества и недостатки

Оценка стоимости бизнеса доходным подходом основана на преобразовании в текущую стоимость ожидаемых доходов, которые оцениваемый бизнес способен в будущем принести своему владельцу. Методология доходного подхода основана на принципах ожидания и замещения. Теоретически в качестве показателей доходов могут рассматриваться различные показатели, в том числе прибыль, денежный поток, величина дивидендов, валовая выручка. На практике применение конкретных методов доходного подхода основывается на первых двух показателях.

В рамках доходного подхода к оценке бизнеса выделяют два основных метода: дисконтирования будущих доходов (метод дисконтированных денежных потоков) и метод прямой капитализации доходов.

Метод дисконтирования будущих доходов основан на предположении о том, что стоимость инвестиций в некоторое предприятие зависит от будущих выгод, которые извлечет из этого предприятия его владелец или инвестор. Ожидаемые будущие доходы дисконтируют (приводят к текущей стоимости) с использованием ставки дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода. В качестве будущих доходов чаще всего используют показатели денежных потоков. В отдельных случаях возможно использование показателей прибыли (валовой, чистой и т.д.), или дивидендов.

Выделяют следующие преимущества оценки бизнеса на основе денежных потоков по сравнению с оценками, осуществляемыми на основе прибылей.

  • Будущие прибыли от бизнеса прямо учитывают лишь ожидаемые те­кущие издержки по производству и продаже продукции, в то время как будущие ка­питаловложения по поддержанию и расширению производственных или торговых мощностей бизнеса в прогнозе прибылей отражаются только частично — через их текущую амортизацию.
  • Прибыль по данным бухгалтерского учета может быть подвержена значительным манипуляциям. Ее объявляемая величина зависит от метода учета стоимости покупных ресурсов в себестоимости проданной продукции (LIFO, FIFO, метод скользящей средней), от метода ускоренной амортизации, от критерия зачисления продукции в реализо­ванную продукцию (по факту поступления средств на ее оплату либо по выполне­нию обусловленного в договорах на поставку базиса поставки) и др.

Когда применять метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса? Прежде всего, для оценки стоимости успешно функционирующих действующих предприятий. Основное преимущество метода дисконтированных денежных потоков над методом капитализации прибыли состоит в том, что метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценивать бизнес с неравномерными, а иногда и отрицательными финансовыми результатами, в условиях нестабильности дохода и рынка в целом.

Данный метод является единственным методом оценки бизнеса, в процедуре применения которого непосредственно используются в качестве параметров расчета следующие основные элементы:

  • размер доходов, которые инвестор (владелец) рассчитывает получить в будущем;
  • сроки получения доходов;
  • риски, связанные с получением или неполучением доходов, которые берет на себя инвестор.

Недостатки метода д исконтированных денежных потоков состоят в сложности его применения, неизбежности влияния на результаты оценки субъективного фактора. Также существует вероятность ошибок в прогнозировании величин компонентов будущих денежных потоков.

2. Этапы применения метода дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса

В разных источниках по оценке бизнеса встречается различная детализация процедуры применения метода дисконтированных денежных потоков — с выделением от четырех до двенадцати этапов оценки.

На практике в оценке бизнеса могут быть применены следующие основные этапы метода дисконтированных денежных потоков, представленные на следующем рисунке (название этапов приведены как активные ссылки; перейдите по каждой из них и узнайте о содержании каждого этапа):

Этапы метода дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса

Остаточная стоимость бизнеса рассчитывается на конец прогнозного периода и по отношению к дате оценки является будущей стоимостью, поэтому она должна быть приведена к текущей стоимости путем дисконтирования.

В рамках следующего этапа рассчитывается предварительная величина стоимости предприятия по методу дисконтированных денежных потоков путем суммирования текущей стоимости будущих денежных потоков с текущей стоимостью остаточной стоимости бизнеса, как представлено в следующей формуле: При этом важно учесть следующее важное допущение: при определении текущей стоимости денежных потоков предполагается, что они поступают равномерно в течение года. В связи с этим денежные потоки дисконтируются на середину каждого года прогнозного периода (t-0,5).

На завершающем этапе применения метода дисконтированных денежных потоков осуществляется внесение следующих основных поправок:

  • полученная в результате реализации предыдущего этапа текущая стоимость предприятия не включает стоимость избыточных и нефункционирующих активов, которые не принимают участия в формировании денежных потоков (неустановленное оборудование, неиспользуемые площади и т.д.) Эти активы подлежат отдельной оценке. Результат этой оценки должен быть прибавлен к величине стоимости предприятия, полученной на основе дисконтированных денежных потоков.
  • Если компания на дату оценки имеет избыточный собственный оборотный капитал, его величину следует прибавить к стоимости действующего предприятия. В случае недостатка собственного оборотного капитала стоимость предприятия необходимо уменьшить на эту величину.
  • Как правило, результаты расчета по модели дисконтированных денежных потоков представляют собой стоимость предприятия в целом при наличии 100%-го контроля для единоличного владельца. В том случае, если необходимо определить стоимость меньшей доли, то необходимо сделать соответствующую скидку на недостаток прав контроля над бизнесом.
  • В случае, если по результатам дисконтирования бездолговых денежных потоков необходимо определить стоимость собственного капитала, тогда из величины оценочной стоимости всего инвестированного капитала следует вычесть величину долговых обязательств.

В завершении расчета по методу дисконтированных денежных потоков необходимо также выполнение следующих процедур проверки:

  • прогнозируемые темпы роста выручки предприятия должны примерно соответствовать ожидаемым темпам роста рынка по осуществляемому виду экономической деятельности в целом; в случае, если отмечается превышение, необходимо убедиться в наличии у оцениваемого предприятия необходимых для этого конкурентных преимуществ;
  • прогнозируемый рост выручки также должен отражать ретроспективные тенденции развития предприятия и не должен превышать его производ­ственные возможности;
  • прогнозируемая доходность не должна существенно отличаться от значений соответствующих ретроспективных показателей по оцениваемому предприятию и от доходности аналогичных компаний; при наличии расхождений необходимо проверить возможное изменение факторов доходности (снижение барьеров для вступления в отрасль, усиление влиятельности потребителей, укрепление позиции компании в отрасли и др.);
  • вид и структура прогнозируемых денежных потоков должны соответствовать виду применяемых ставок дисконта; например, для дисконтирования номинальных денежных потоков для собственного капитала должна применяться номинальная ставка дисконта для собственного капитала;
  • необходимо проверить, насколько выполненные расчеты отражают действующую на предприятии систему налогообложения и его налоговое поле как совокупность налогов, уплачиваемых предприятием, их ставок и льгот по ним.
Читать еще:  Денежные средства и денежные эквиваленты

3. Как разобраться в методе дисконтированных денежных потоков

Все прочитали в разных источниках и все равно многое осталось непонятным? Прежде всего, достойно уважения Ваше стремление разобраться, дойти до сути этого действительно самого сложного метода оценки бизнеса)

По моему опыту, проблемы в понимании метода дисконтированных денежных потоков часто возникают при недостатке знаний в экономике предприятия — например, у специалистов с базовым техническим образованием, изучающим оценку бизнеса на курсах переподготовки. Если это — Ваш случай, могу предложить обратиться к следующим учебникам по оценке бизнеса, широко доступным в сети Интернет:

  • Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Грязнова А.Г. и др. — М.: Интерреклама, 2003 (единственное издание);
  • Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Д. Стоимость компании: оценка и управление. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЗАО «Олимп-Бизнес» (любых лет издания).

Данные учебники не новы, но именно в них очень подробно рассмотрены вопросы прогнозирования составляющих денежного потока в оценке бизнеса (выручки, затрат, собственного оборотного капитала и др.), расчета остаточной стоимости бизнеса. Рекомендации по обоснованию ставки дисконта приведены отдельно.

Вам может помочь также изучение практических примеров по методу дисконтированных денежных потоков, в том числе представленных и на данном сайте.

Успехов Вам в изучении оценки бизнеса! Вы молодец, полученные знания останутся с Вами и будут очень полезны. Если у Вас останутся конкретные вопросы, напишите нам по адресу , мы Вам ответим)

Перейдите по следующим ссылкам и разберитесь прямо сейчас!

Метод дисконтирования денежных потоков

Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.

Мало оценить, какой финансовый поток способно дать предприятие и входящее в него имущество, нужно еще соотнести эти денежные потоки с настоящим временем, с тем, чтобы определить, целесообразна ли сегодняшняя цена, которую нужно заплатить, с прогнозируемой прибылью в будущем.

Подробно рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), применяемый для оценки стоимости бизнеса.

Суть метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (англоязычный вариант названия «discounted cash flow method») – это анализ стоимости бизнес-собственности, основанный на оценке ожидаемых доходов от оцениваемых активов.

Дисконтирование означает понятие реального соотношения будущих денежных потоков, которые может дать оцениваемая собственность, и этих денег на сегодняшний день.

Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время за ту же сумму можно приобрести меньше, чем в будущем. Смысл дисконтирования – в выборе точкой отсчета настоящий момент, к которому приводится стоимость ожидаемых финансовых потоков как прибылей, так и убытков. Для этого применяют ставку (коэффициент, норму) дисконта, представляющую собой отдачу от денежных потоков, то есть их доходность.

Важным показателем является также временной: в течение скольких лет учитывается прогнозируемый доход.

Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, чего стоят будущие доходы в настоящем времени. Потоки денег могут быть изменчивыми, прибыли сменяться убытками, их динамику далеко не всегда можно предусмотреть. Но всегда можно оценить приобретаемую собственность с точки зрения приобретаемых сегодня преимуществ, которые она может дать в будущем.

Целесообразно применять метод ДДП, если:

  • есть основания считать, что в будущем денежные потоки могут существенно измениться;
  • информации об объекте оценки достаточно для прогнозирования будущих прибылей (или убытков);
  • на потоки финансов оказывает сильное влияние сезонность;
  • предмет оценки представляет собой коммерческий объект с большим количеством возможных функций;
  • оцениваемая недвижимость только что построена или введена в эксплуатацию.

ВАЖНО! Помимо очевидных преимуществ метода, нужно принять во внимание факторы, могущие снизить его достоверность: возможность ошибки в осуществлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.

Практическое применение метода ДДП

Для прогнозирования будущих денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:

  • доходность (сами денежные потоки);
  • сроки расчетов;
  • ставка дисконтирования.

Рассмотрим на их основе алгоритм расчетов по методу дисконтирования денежных потоков.

Исходная величина для дисконтирования денежных потоков

Базой для расчетов является доходность, то есть реальные денежные потоки от оцениваемой собственности. Учитывается «чистый свободный денежный поток», то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций.

Сроки прогнозов

Определение расчетного периода зависит от объема сведений об объекте оценки. Если их достаточно, чтобы делать прогнозы на долгий срок, можно выбрать более длительный временной период или повысить точность оценки.

В условиях российских экономических реалий средний срок более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.

Расчет коэффициента дисконта

Этот показатель приводит величину доходов к текущему времени относительно стоимости. Для этого потоки денег нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При определении ставки используются следующие факторы:

  • инфляционный коэффициент;
  • доходность по активам, не предусматривающим финансовых рисков;
  • прибыль за счет риска;
  • ставка рефинансирования;
  • процент по кредитным вкладам;
  • средняя стоимость капитала и др.

Коэффициент дисконта определяется по формуле:

  • Кд – коэффициент дисконта;
  • Сд – ставка дисконтирования;
  • Nt – номер временного периода.

Порядок применения метода ДДП

Для адекватного использования метода ДДП необходимо действовать по следующему алгоритму, зарекомендовавшему себя в оценочной практике:

  1. Выбор оценочного периода. Как уже говорилось, для российских компаний он не может превышать 35 лет, тогда как мировая практика использует значительно более длинные периоды оценки за счет снижения количества неконтролируемых факторов.
  2. Определение исследуемого типа денежного потока. Можно оценивать величины денежных потоков в обе стороны (доходы и убытки) путем анализа финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и реальной рыночной ситуации с учетом прогнозов. Учитывается несколько типов доходов, как-то:
    • действительный валовой доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов собственника);
    • возможный валовой доход;
    • чистый операционный доход (за вычетом капитальных вложений и платежей по обслуживанию займов);
    • денежные потоки до и после уплаты налогов.

Амортизацию при учете потоков не учитывают. Во внимание принимаются потоки отдельно за каждый год прогнозного периода.

СПРАВКА! В РФ чаще всего выбирается для применения метода ДДП не сами потоки, а чистый операционный доход без отягощения долгами, налогооблагаемая прибыль и наличный поток за вычетом эксплуатационных расходов.

  • Расчет реверсии – остаточной стоимости объекта оценки после того, как доходы перестали поступать. Реверсию можно примерно определить с помощью:
    • изучения стоимости аналогичных объектов на отечественном рынке;
    • прогноза рыночной ситуации;
    • самостоятельного расчета ставки капитализации – дохода за год, следующий после окончания прогнозного периода.
  • Вычисление ставки дисконтирования. Самый сложный момент в этом расчете – правильно определить ставку дисконтирования, то есть норму дохода. Для этого существует более 10 экономических методов, каждый из которых обладает рядом достоинств и недостатков. Выбирается оптимальный метод в каждом конкретном случае. Специалисты РФ предпочитают кумулятивный метод (сложение всех рисков). В западной практике чаще всего применяются методы:
    • сравнения альтернативных инвестиций – чаще всего применяется при оценке недвижимости (за ставку признается задаваемая инвестором доходность либо доходы от других проектов этого же инвестора);
    • выделения – вычисляется сложный процент от сделок относительно аналогичных объектов на рынке;
    • мониторинга – основан на регулярном отслеживании рынка для анализа инвестиций в недвижимость, ставка выводится путем качественного сравнения сводных показателей.
  • Применение метода ДДП по вычисленным исходным показателям. Для вычисления применяют формулу:

    ДДП = ∑ N t=1ДП / (1+ Сд) t

    • ДДП – дисконтированные денежные потоки;
    • ДП – денежный поток в выбранный период времени (t);
    • Сд – ставка дисконтирования (норма дохода);
    • t – временной прогнозный период;
    • N – количество прогнозных периодов проявления денежных потоков.
  • Читать еще:  Лимит расходования денежных средств

    Метод дисконтирования денежных потоков: особенности, принципы и требования к расчетам

    Метод дисконтированных денежных потоков непрост и сложен в расчете. Он оценивает анализируемый объект при получении от него разноплановых денежных потоков, моделируя черты их получения.

    Сколько стоят будущие деньги?

    Метод дисконтирования денежных потоков это приведение стоимости денежных платежей в будущем к настоящему временному отрезку. Дисконтирование основывается на понятии уменьшающейся со временем стоимости денег, действующему в экономики. С течением времени деньги теряют свою ценность по сравнению с текущей. За начало отсчета нужно взять настоящий момент расчета и все последующие финансовые поступления привести к текущему периоду. Для этого применяют коэффициент, используемый в методе дисконтирования денежных потоков. Пример расчета его следующий: k = 1/(1+r) i . В формуле r обозначает ставку дисконтирования, i символизирует номер периода времени.

    Где применять метод?

    Метод дисконтирования денежных потоков применяется повсеместно. Он позволяет определить, сколько стоят будущие доходы в настоящем времени. Потоки финансов могут быть переменчивыми, доходы сменяться убытками. Динамику изменений не всегда можно предугадать. Всегда можно оценить собственность с точки зрения приобретаемых преимуществ в текущий момент, которые она может принести завтра.

    Целесообразно применять метод дисконтирования денежных потоков, если:

    • есть аргументы считать, что потоки финансов существенно уменьшатся или увеличатся со временем;
    • объект оценки достаточен для расчета будущих доходов (положительных или отрицательных);
    • на потоки финансов оказывает серьезное влияние сезонность;
    • предмет оценки представляет собой объект с расширенным набором возможных функций;
    • оцениваемая собственность только что построена или введена в эксплуатацию.

    Какие данные нужны для расчета?

    Для расчета методом дисконтирования денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:

    • Доходность (сами денежные потоки).
    • Сроки расчетов.
    • Ставка дисконтирования.

    Действия по алгоритму

    Рассмотрим алгоритм расчета стоимости методом дисконтирования денежных потоков.

    Базой для расчетов является доходность. Это есть реальные денежные потоки от оцениваемой собственности при доходном подходе. Метод дисконтирования денежных потоков учитывает чистый свободный поток, то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций.

    Определение расчетного периода зависит от объема данных о недвижимости. Если их достаточно и необходимо, чтобы делать прогнозы на продолжительный срок, можно выбрать более объемный временной период или повысить точность прогноза.

    В России средний период для прогнозов составляет тридцать пять лет.

    Этот показатель приводит величину доходов к настоящему времени относительно стоимости. Для этого потоки финансов нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в стоимость предприятия.

    Методом дисконтирования денежных потоков и факторы влияния

    При расчете ставки учитываются следующие факторы влияния:

    • коэффициент инфляции;
    • доходность по объектам;
    • прибыль с учетом всех рисков;
    • ставка Центробанка;
    • процент коммерческих банков по заимствованию средств;
    • средняя стоимость капитала.

    Порядок применения метода

    Для адекватного использования метода дисконтирования денежных потоков в оценке бизнеса необходимо действовать по следующему алгоритму:

    • Выбор периода для оценки. В России он не может превышать тридцать пять лет. В мире используют более длинные периоды оценки.
    • Определение типа денежного потока, который исследуют. К примеру, можно описывать величины финансовых уменьшающихся и увеличивающихся потоков (доходов и потерь) путем описания финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и актуальной ситуации на современном рынке с учетом погрешностей. Учитываются несколько видов доходов: совокупный доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов); прогнозируемый суммарный доход; чистый операционный доход (за вычетом вложений в основной капитал и платежей по оплате кредитов и займов); финансовые потоки до и после уплаты фискальных сборов.
    • Расчет реверсии или остаточной стоимости оцениваемого объекта после того, как доходы перестали поступать. Реверсию можно примерно определить с помощью изучения стоимости подобных объектов на российском рынке или прогноза ситуации на рынке. Возможен расчет ставки капитализации или годового дохода, следующего после окончания прогнозного временного отрезка.
    • Вычисление ставки дисконтирования. Непростой момент в этом расчете – правильное прогнозирование нормы будущего дохода. Для этого существует более десяти способов в методе дисконтирования денежных потоков. Примеры экономических способов расчета: кумулятивный метод или сложение рисков, методы сравнения инвестиций, способ выделения (вычисление процента от сделок относительно аналогичных объектов), мониторинг, основанный на отслеживании рынка для анализа инвестиций в недвижимость, при котором ставка выводится путем сравнения сводных показателей.
    • Применение метода дисконтирования денежных потоков по вычисленным исходным показателям. Для вычисления применяют следующую формулу: ДДП = ∑ N t=1ДП / (1+ Сд) t , где ДДП – дисконтированные денежные потоки; ДП – денежный поток в выбранный временной отрезок (t); Сд – норма будущего дохода; t – временной прогнозный период; N – количество прогнозных периодов проявления будущих денежных потоков.

    Методы вычисления ставки дисконтирования

    В реалиях специалисты для расчета нормы доходов применяют такие методы:

    • кумулятивное построение;
    • сравнение альтернативных инвестиций;
    • выделение процента;
    • мониторинг рынка.

    Самый популярный способ в России

    Кумулятивный метод построения строится на том, что ставка дисконтирования является рискованной функцией. Она берется как совокупность всех имеющихся рисков, возможных каждому объекту недвижимости в отдельности. Ставка равна сумме безрисковой ставки и премии за риск. Последняя составляющая рассчитывается суммированием значений имеющихся факторов по анализируемому объекту недвижимости.

    Читать еще:  Денежные расчеты предприятия

    Специалисты в России ставку дисконта, как правило, рассчитывают кумулятивным построением. Это объясняется несложностью вычисления нормы дохода по данному методу в текущих условиях рынка отечественной недвижимости.

    Сравнить и сделать вывод

    Метод разноплановых инвестиций, а точнее их сравнения, используется, как правило, при расчете будущей стоимости недвижимости. В качестве нормы дохода могут быть взяты либо заявленная инвестором доходность, тогда ставка задается спонсором, или ожидаемая доходность других подобных проектов или инструментов, понятных людям, вкладывающим денежные средства.

    Выделить основное

    Метод выделения используется, когда норма дохода рассчитывается как ставка процента. Она считается на основе информации о проведенных аналогичных сделках с объектами на недвижимом рынке. Этот метод трудоемок и сложен. Механизм расчета заключается:

    • в построении гипотез о величине будущих доходов;
    • в сравнении будущих потоков финансов с начальными капиталовложениями (стоимостью приобретения).

    При этом формула будет рассчитываться в зависимости от объема исходной информации и величины заявленных прав покупателя. Норма дохода, в отличие от коэффициента начальных вложений, прямо из данных о продаже не может быть выделена. Нет возможности ее рассчитать без выделения и анализа предположений покупателя относительно будущих финансовых возможностей.

    Самый удобный вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения при условии, что происходит опрос инвестора (спонсора) и выяснение:

    • какой процент был использован при определении начальной продажной стоимости;
    • как прогнозировались будущие финансы.

    Если оценщиком получены все необходимые ему данные, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли аналогичного объекта. На полученную цифру он будет опираться при определении нормы доходов по другим сделкам. Стоит помнить, что каждый объект уникален, неповторим и имеет свои финансовые особенности. Хотя при определенных отклонениях (погрешностях) можно получить значение ставки дисконтирования методом выделения, которое будут соответствовать общему предполагаемому развитию в будущем времени. Однако необходимо знать, что в качестве подобных сделок должны подбираться таковые по реализации объектов, похожих на первоначальный, существующее использование которых является самым эффективным.

    Ход расчета по методу выделения по шагам:

    • моделирование для аналогичного объекта в течение заданного временного отрезка по сценарию самого эффективного использования всех имеющихся финансовых потоков;
    • расчет нормы доходности инвестиций по объекту расчета;
    • анализ полученных результатов любым статистическим или экспертным методом с целью приведения имеющихся характеристик анализа к оцениваемому объекту недвижимости.

    Оценить рынок

    Метод мониторинга основан на следующих данных:

    • постоянном анализе рыночной ситуации;
    • отслеживании по сделкам показателей инвестиций в недвижимые объекты.

    Анализируемую информацию обобщать нужно по различным участкам рынка и регулярно освещать. Данные служат ориентиром для специалистов по оценкам. Они позволяют проводить сравнительный анализ расчетных показателей с действующими, проверять правдивость различных корректировочных отклонений. Если нужно учесть влияние риска на ставку дисконта, в норму дохода при оценке недвижимых объектов следует вносить моментальные поправки. Если доход складывается из двух и более источников, один из которых можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а иные источники дисконтируются по более высокой ставке. Например, размер надбавок в виде процентов устанавливается от объема бизнеса арендатора и является величиной, меняющейся во времени, зависящей от сезонных факторов. Данный прием помогает учесть степень риска при получении прибыли от объекта недвижимости в единственном виде. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по временным отрезкам.

    Алгоритм расчета дисконтированных денежных потоков от инвестнедвижимости

    Вопрос: Какой метод расчета ожидаемого денежного потока может быть применен для оценки ценности использования объекта инвестиционной недвижимости в банке?

    Ответ: Оценка ценности использования объекта инвестиционной недвижимости может осуществляться методом дисконтирования денежных потоков (доходный метод).

    Обоснование: Метод дисконтирования потоков денежных средств — это способ, используемый для оценки объектов недвижимости на основании анализа будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости, и позволяющий спрогнозировать величину будущих поступлений. В операциях дисконтирования денежный поток рассчитывается от будущего к настоящему.

    Справочно
    Дисконтирование (Present Value, PV) — определение стоимости денежных потоков, относящихся к будущим периодам.

    Инвестиционная недвижимость используется банком для получения арендного дохода. В соответствии с п. 22 НСФО 40 для определения ценности использования объекта инвестиционной недвижимости рассчитывается текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникающих от его непрерывного использования и продажи по окончании срока полезного использования, с применением соответствующей ставки дисконтирования.

    Справочно
    Ценность использования объекта инвестиционной недвижимости — текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникновение которых ожидается от продолжающегося использования объекта инвестиционной недвижимости и его выбытия в конце срока полезного использования (оценивается по предполагаемой стоимости выбытия) .

    Сущность метода дисконтирования заключается в следующем:

    1. Определяем прогнозируемый период, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств (не более пяти лет согласно п. 22 НСФО 40).

    2. Рассчитываем чистый поток денежных средств (разница между доходами и расходами) по каждому году, включенному в прогнозируемый период, основываясь на данных бухгалтерских документов (отчета о движении денежных средств, отчета о прибылях и убытках и т.п.) и условиях договора аренды и т.п.

    3. Определяем ставку дисконтирования.

    На заметку
    Ставка дисконтирования должна отражать текущие рыночные оценки временной стоимости денежных средств и рисков, характерных для инвестиционной недвижимости на дату расчета суммы ее обесценения. В качестве ставки дисконтирования может применяться ставка рефинансирования Нацбанка .

    4. Осуществляем дисконтирование чистого денежного потока по годам (приводим финансовые потоки к первоначальному периоду), используя следующую формулу:

    CF — денежные потоки во временные периоды «i», в которые поступают финансовые потоки;

    i — год (шаг) расчета;

    r — годовая ставка дисконта;

    n — период прогнозирования.

    Справочно
    Потоки денежных средств — поступления и выплаты денежных средств, возникающие в процессе деятельности банка .

    При определении будущих потоков денежных средств, возникающих от использования и продажи инвестиционной недвижимости, не учитываются ожидаемые поступления или выбытия денежных средств вследствие :

    — будущей реструктуризации, относительно которой банком не признаны обязательства;

    — будущих вложений в инвестиционную недвижимость;

    — выплат (поступлений) налога на прибыль.

    5. Определяем суммарное значение накопленного дисконтированного денежного потока за прогнозный период.

    Положительное значение дисконтированного дохода означает, насколько возрастет стоимость вложенного капитала в результате реализации проекта с инвестиционной недвижимостью. Если значение дисконтированного дохода равно нулю — проект не принесет ни прибыли, ни убытков. Отрицательное же значение дисконтированного дохода покажет, какие убытки понесет банк от объекта инвестиционной недвижимости.

    Для наглядности приведем пример расчета значений дисконтированных денежных потоков (DCF) (данные в таблице приведены условно):

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector